不動産税金ガイド

2.売却するときの税金

2.譲渡所得税の計算の仕方

譲渡所得の計算方法

不動産を売却した場合に生じる譲渡益については、譲渡所得として、他の所得（給与所得や事業所得など）と分離して、所得税と住民税が課税されます。

【1】譲渡所得の区分

譲渡所得については、大きく次のように区分されています。

譲渡所得区分 土地、建物等の譲渡
（分離課税）		 土地、建物等以外の譲渡
（総合課税）
長期譲渡所得 ・1月1日における所有期間5年超
・取得時期の引継（交換、贈与、相続等）により所有期間5年超 		・取得の日以後5年超
・取得時期の引継（交換、贈与、相続等）により所有期間5年超
短期譲渡所得 ・1月1日における所有期間5年以内
・特定の株式等の譲渡で所有期間5年以内の土地等の譲渡に類似するもの 		・取得の日以後5年以内

・長期譲渡所得と短期譲渡所得について
長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えているかどうかによって判断します。

【2】譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の方法で算定します。

譲渡所得金額＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
（1）総収入金額について

総収入金額とは、一般的に資産を譲渡したことによって得た対価の額をいいます。

区分 収入金額
①一般原則 譲渡対価
②贈与（法人に対するものに限る）
相続（限定承認に係るものに限る）又は
遺贈（法人に対するもの及び個人に対する包括遺贈のうち限定承認に係るものに限る） 		贈与等があった時の時価
③低額譲渡
（時価の1/2未満で法人に対して譲渡するものに限る）
④借地権又は地役権の設定が譲渡所得とされる場合 権利の設定の対価
（2）取得費について

取得費とは、資産の取得に要した費用をいいます。譲渡所得の金額の計算において、総収入金額から差し引かれる譲渡した資産の取得費は、次の通りとなります。

取得費＝譲渡した資産の取得に要した費用＋その後の設備費・改良費－償却費相当額

また、取得費には、以下のようなものが該当いたします。

内容 具体例
譲渡した資産の取得に要した費用
  • ・購入代金、引取運賃、購入手数料、据付費、借入金利子等
  • ・土地を利用する目的で土地付建物を取得した後おおむね1年以内に建物を取り壊した場合の取壊し費用等
その後の設備費改良費
  • ・埋立て、土盛、地ならし、切土、防壁工事の費用等
  • ・上水道、下水道の工事費用等
償却費相当額 ・建物などの減価償却費
（3）譲渡費用について

譲渡費用には、取得費とされるものを除き、次のようなものが該当いたします。

具体例
譲渡費用
  • ・資産を譲渡するために直接支出する仲介手数料、運搬費、登記・登録に要する費用
  • ・譲渡のために借家人を立ち退かせる場合の立退料
  • ・土地を譲渡するために資産を取り壊した場合の取壊費用
  • ・その他その資産の譲渡価額を増加させるためその譲渡に際して支出した費用等
（4）特別控除額について

①総合課税の場合の特別控除額は以下の通りです。

特別控除額
譲渡益が50万円以上の場合 50万円
譲渡益が50万円未満の場合 その譲渡益

②分離課税の場合の特別控除額は以下の通りです。

特別控除額
収用交換等により資産を譲渡した場合 5,000万円
居住用財産を譲渡した場合 3,000万円
特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 2,000万円
特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 1,500万円
特定の土地を譲渡した場合 1,000万円
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 800万円
低未利用土地等を譲渡した場合 100万円

【３】譲渡所得の税率

譲渡所得は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、税率は以下の通りとなります。

区分 所有期間 税率
長期譲渡所得 5年超 20.315%（※）
（所得税15.315% 住民税5%）
短期譲渡所得 5年以内 39.63%（※）
（所得税30.63% 住民税9%）

※2013（平成25）年から2037（令和19）年まで復興特別所得税として所得税の2.1％が上乗せされています。

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