2.売却するときの税金

ケーススタディ-2

併用住宅を売却してアパートを取得する場合

• Ｑ　12年前に取得した併用住宅(東京都23区内に所在する1階部分店舗(100m²)・2階部分住宅(100m²)・土地面積100m²)を3億円で売却し、調布市内において4億5,000万円でアパート(土地面積400m²)を取得し、私は息子の家に同居することにしています。税金はどうなりますか。なお売却に係る費用は次の通りとなります

  売却費用	取得費	土地建物の取得費合計：2,000万円
  	仲介手数料	売却代金の3%：900万円

• Ａ　併用住宅を売却したときの税金は、居住用部分については3,000万円の特別控除と低率分離課税の適用があり、事業用部分については特定の事業用資産の課税の繰り延べの適用があります。
  今回の場合、居住用部分と事業用部分とを床面積の比率で分ける必要があり、ここでは1階の店舗と2階の住宅の面積割合が50％ずつとなります。なお、居住用と事業用の売却代金及び売却費用は次の通りとなります。

  居住用

  売却額		3億円の50%　1億5000万円
  売却費用	取得費	① 土地建物の取得費合計の50%：1,000万円 ② 売却代金の5%：750万円 ③ ①＞②∴1,000万円
  	仲介手数料	売却代金の3%：450万円

  事業用

  売却額		3億円の50%　1億5000万円
  売却費用	取得費	① 土地建物の取得費合計の50%：1,000万円 ② 売却代金の5%：750万円 ③ ①＞②∴1,000万円
  	仲介手数料	売却代金の3%：450万円

  居住用部分については、3,000万円の特別控除と低率分離課税を適用することができます。
  
  ⼀方、事業用部分1.5億円については、大変有利な買換えができます。今回の事例では所有期間が10年超の譲渡資産（併用住宅）を売却し、代わりのアパートを取得することから、下表の譲渡資産及び買換え資産の要件を満たします。このため、売却益のうち80%までは課税の繰り延べをすることができます。ただし、土地については課税の繰り延べに限度が設けられており、買換え資産の土地の面積のうち、譲渡した土地の面積の5倍を超える部分に対応する譲渡益については課税の繰り延べを行うことができません。
  
  なお、既成市街地等内の譲渡資産を譲渡し、既成市街地等外の買換え資産を取得した場合の買換え特例については廃止されておりますのでご注意ください。
  
  また、令和6年4月1日以後において、同一年に譲渡資産の譲渡と買い替え資産の取得をした場合には、一定期間内に、本特例の適用を受ける旨等の届出書を提出しなければなりません。

  譲渡資産	買換え資産
  土地等又は建物で譲渡の日の属する年1月1日において 10年を超えるもの （適用期間︓2029（令和11）年3月31日）	・土地等でその面積が300m2以上のもの ・建物 ・構築物 ※いずれも用途に一定の要件あり

計算例

• ケーススタディ-1
• ケーススタディ-2
• ワンポイント-1