1.購入するときの税金

5.住宅ローン控除

個人が住宅ローンを利用し、一定の条件を満たす住宅の購入や新築、増改築等を行い、居住の用に供した場合には、住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、居住の用に供した年分以降の所得税等から控除することができます。なお、初めて住宅ローン控除の適用を受ける場合には、一定の書類を添付して確定申告を行わなければなりません。

また、増改築等とは、一定のバリアフリー工事、マンションの区分所有部分の床・階段・壁の過半について行う修繕・模様替えの工事等をいいます。

【1】控除の内容

控除の対象となる借入金の限度額、控除率

• ・上記括弧内は、子育て世帯等（「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」）に適用される借入限度額、年間最高控除額及び合計最高控除額です。
• ・その人の年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。
• ・令和10（2028）年１月１日以後に建築確認を受ける居住用家屋（登記簿上の建築日付が同年６月30 日以前のものを除きます。）又は建築確認を受けない居住用家屋で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のもののうち、一定のZEH水準省エネ基準を満たさないものの新築又は当該居住用家屋で建築後使用されたことのないものの取得については、本特例の適用ができないこととなります。
• ・住宅の取得等をして令和8（2026）年1月1日以後に居住の用に供した場合のいわゆる気候風土適応住宅についても住宅ローン控除の対象となります。

• ※1 令和9（2027）年12月31日以前に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅（登記簿上の建築日付が令和10（2028）年６月30 日以前のものを含む。）又は建築確認を受けない省エネ基準適合住宅で登記簿上の建築日付が令和10（2028）年６月30 日以前のものの新築等であって、令和10（2028）年から令和12（2030）年までの間に居住の用に供したものを含みます。
• ※2 「買取再販住宅」は、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋が該当し、次のいずれの要件も満たす必要があります。
• • ・宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと。
  • ・宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること。
  • ・取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること。
  • ・建物価格に占めるリフォーム工事の総額の割合が20%（リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円）以上であること。
  • ・当該家屋について、一定の要件を満たすリフォーム工事が行われたこと。

【2】住宅ローン控除が受けられる条件

控除が受けられる条件は、以下の通りです。

• ・適用期限は、令和4（2022）年1月1日から令和12（2030）年12月31日までに入居すること。
• ・返済期間が10年以上の住宅ローンで年末に残債があること。
• ・住宅を新築、取得または増改築した日から6ヵ月以内に住み、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること。
• ・適用対象者の控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること。（取得して令和8（2026）年1月1日以後に居住の用に供した住宅の床面積が40m²以上50m²未満の場合には、合計所得金額が1,000万円以下の場合に適用されます。）
• ・入居年の翌年3月15日までに確定申告を行うこと。

【3】住宅ローン控除が受けられる住宅の条件

・登記簿上の専有面積が50m²以上（合計所得金額が1,000万円以下の者が新築住宅に入居する場合は、令和7（2025）年12月31日までに建築確認をした場合に限り40m²以上）で床面積の1/2以上が自己居住用であること。

・増改築の場合は増改築後の面積が50m²以上（合計所得金額が1,000万円以下の場合は40m²以上50m²未満）

・マンションの場合は、階段や通路などの共有部分については床面積に含めません。

・店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積よって判断します。

・夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、ほかの人の共有持ち分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

・増改築の場合には、補助金等の額を差し引いた工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

・中古住宅の場合は、昭和57（1982）年以降に建築された住宅が対象となります。

【4】住宅ローン減税が受けられないケース

・適用を受ける住宅に居住するようになった年、その前年及びその前々年に次の譲渡所得の特例を受けているとき。

• ・居住用財産の3,000万円特別控除
• ・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
• ・居住用財産の買換え・交換の特例
• ・既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建築のための買換え（いわゆる等価交換）の特例

以上の特例により取得した住宅は、この住宅ローン減税の適用はありません。

・適用を受ける住宅に居住するようになった年の翌年、またはその翌々年中に旧居住用資産を売却し3,000万円特別控除等の特例を受けたとき。

・適用を受けることができる10年又は13年のうちに、所得金額が3,000万円（令和4（2022）年1月1日以後に居住の用に供した場合には2,000万円）を超えている年がある場合は、その超えている年分。

・贈与による取得、又は取得の時に生計を⼀にしており、その取得後も引き続き生計を⼀にする親族や特別な関係のある者などからの取得。

・親族や知人から借り入れたとき。

・居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合、控除の適用対象は主として居住の用に供する⼀つの住宅に限られます。

【5】その他のケース

（１）土地を取得した場合

基本的に土地のみの取得だけでは住宅ローン控除を適用できません。ただし、住宅とともに取得した土地は控除対象になりますが、土地取得後2年以内にその土地上に住宅ローン付きで住宅を取得し、6ヵ月以内に入居しなければなりません。なお、建築条件付宅地分譲（3ヵ月以内に請負契約を締結すること）についても同様です。

（２）増改築した場合

• ・自ら持っている住宅に居住する前に増改築をし、その後6ヵ月以内に居住した場合「住宅ローン減税制度」の対象になります。
• ・親が所有する住宅を子が住宅ローンを組んで増改築しても「住宅ローン減税」の対象にはなりません。
• ・配偶者などと共有している住宅を、その⼀方だけが増改築するケースでは、贈与の問題や「住宅ローン減税」の仕分けが複雑となりますので、事前に税理士などに相談してください。

（３）転勤をした場合

住宅ローン控除は住宅の取得等をした日から6か月以内に家屋の所有者の居住の用に供し、かつ、各年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していることが必要とされています。
しかし、家屋の所有者が、転勤等やむを得ない事情により、その住宅の取得等の日から6か月以内にその者の居住の用に供することができない場合や年末まで引き続き居住することができない場合もあります。
このような場合であっても、一定の要件を満たす場合に限り、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

• ①単身赴任等の場合
  家屋の所有者が、転勤等やむを得ない事情により、親族と日常の起居を共にしない場合において、その家屋の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住しており、当該やむを得ない事情が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められるときは、その家屋の所有者が入居し、その後もその家屋の所有者が引き続き居住しているものとして取り扱われ、この特別控除等の適用を受けることができます。

  なお、この取扱いは、転勤先が国外である場合は、次の通りとされます。

  • イ）平成28（2016）年3月31日以前に住宅の取得等をした場合
    住宅ローン控除の適用対象者が「居住者」に限られているため、家屋の所有者の転勤先が国外で「非居住者」に該当する非居住者期間中は、住宅ローン控除の適用はありません。しかし、居住者期間中に住宅の取得等をして、その後、帰国してその家屋に居住する生計を一にする親族とともに年末まで引き続き居住の用に供した場合には、残存控除期間につき、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
  • ロ）平成28（2016）年4月1日以後に住宅の取得等をした場合
    家屋の所有者が居住者であるか非居住者であるかにかかわらず、その者と生計を一にする親族がその家屋に年末まで引き続き居住している場合、住宅ローン控除の適用を受けることができます。ただし、居住期間中の給与所得や出国後の国内不動産所得などの総合課税の対象となる国内源泉所得がある年分に限られます。
• ② 住宅ローン控除の適用を受けていた者が、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合（再び居住の用に供した場合の再適用）
  家屋の所有者が居住の用に供しなくなった日の属する年以降、住宅ローン控除の適用は受けられませんが、次のすべての要件を満たす場合は、その家屋を再び居住の用に供した日の属する年以後、残存控除期間につき、この特別控除の再適用を受けることができます。
  • イ）勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
  • ロ）家屋を居住の用に供しなくなる日までに、一定の手続を行っていること。
• ③ 居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合（再び居住の用に供した場合の適用）
  次のすべての要件を満たす場合は、当初居住の用に供した日の属する年以後（平成24（2012）年12月31日以前に居住の用に供しなくなった場合には、当初居住の用に供した日の属する年の翌年以後）、その家屋を再び居住の用に供したときは、その再び居住の用に供した日の属する年（その年において、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、その年の翌年）以後、残存控除期間につき、この特別控除の適用を受けることができます。
  • イ）勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
  • ロ）平成21（2009）年1月1日以後に、その家屋をその者の居住の用に供しなくなったこと。
  • ハ）当初、住宅の取得の日から6か月以内にその者の居住の用に供していること。

（４）多世帯同居改修工事の場合

個人が自己所有の家屋について、一定の多世帯同居改修工事をして、平成28（2016）年4月1日から令和10（2028）年12月31日までの間に自己の居住の用に供している場合には、特別控除の適用があります。

	多世帯同居改修工事をした場合の住宅特定改修特別税額控除
居住年	平成28（2016）年4月1日から令和10（2028）年12月31日までの間
工事費用の額	50万円超（国等からの補助金を除く）で、２分の１以上の額が自己の居住用部分の工事費用
合計所得金額	令和5（2023）年12月31日までの間に居住の用に供した場合は3,000万円以下、令和10（2028）年12月31日までの間の場合は2,000万円以下
床面積	50平方メートル以上であり、2分の1以上の部分が自己の居住用
居住要件	増改築等の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住をすること

【6】住民税からの控除

所得税額から控除しきれなかった金額があるときには、翌年の住民税から一定金額を限度として控除することができます。

【7】住宅ローン控除の注意点

■控除の申告

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です（ただし、2年目からは年末調整）。確定申告書の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」欄に必要事項を記入し、借入金の年末残高等証明書等の一定の書類を添付して申告します。

【8】災害を受けた場合

住宅借入金等特別控除の適用を受ける家屋が、災害により平成28（2016）年1月1日以後に居住の用に供することができなくなった場合、平成29（2017）年分以後の適用期間内においても、この控除を引き続き受けることができます。

東日本大震災の被災者等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額の特例

• ① 再建住宅の取得等をして令和4（2022）年から令和12（2030）年までの間に居住の用に供した場合の再建住宅借入金等の年末残高の限度額（借入限度額）、控除率及び控除期間は次の通りとなります。

• ■令和4（2022）年から令和7（2025）年

  居住年	借入限度額	控除率	控除期間
  令和4年・令和5年	5,000万円	0.9%	13年
  令和6年・令和7年	4,500万円（※1）

  上記の金額等は、再建住宅の取得等が居住用家屋の新築又は居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われたものの取得である場合の金額等であり、それ以外の場合（既存住宅の取得または住宅の増改築等）における借入限度額は⼀律3,000万円、控除期間は⼀律10年です。

• ※1：認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当する場合には、5,000万円です。

• ※2：令和7（2025）年1月1日以後に居住の用に供する再建住宅のうち、警戒区域設定指示等の対象区域外に従前住宅が所在していた場合については、本特例の適用はありません。

• ■令和8（2026）年から令和12（2030）年

  イ）認定住宅等の新築等の場合

  住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
  認定住宅	令和8年～令和12年	4,500万円（※1）	0.9%	13年
  ZEH水準省エネ住宅
  省エネ基準適合住宅	令和8年・令和9年

• ※1：省エネ基準適合住宅である買取再販認定住宅等を令和10（2028）年から令和12（2030）年までの間に居住の用に供した場合には、借入限度額は3,000万円。

• ロ）認定住宅等である既存住宅の取得の場合

  住宅の区分	居住年	借入限度額	控除率	控除期間
  認定住宅	令和8年～令和12年	3,500万円	0.9%	13年
  ZEH水準省エネ住宅
  省エネ基準適合住宅		3,000万円

• ハ）イ及びロ以外の住宅の取得等の場合

  居住年	借入限度額	控除率	控除期間
  令和8年～令和12年	3,000万円	0.9%	10年

• ※ 令和９（2027）年12 月31 日以前に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅（登記簿上の建築日付が令和10（2028）年６月30 日以前のものを含む。）又は建築確認を受けない省エネ基準適合住宅で登記簿上の建築日付が令和10（2028）年６月30日以前のものの新築等であって、令和10（2028）年から令和12（2030）年までの間に居住の用に供したものを含み、その借入限度額は4,500 万円です。

• ② 特例対象個人である住宅被災者が、認定住宅等の新築等又は認定住宅等である既存住宅の取得をして令和８年から令和12 年までの間に居住の用に供した場合（一定の場合を除く。）の再建住宅借入金等の年末残高の限度額（借入限度額）は次の通りです。

• イ）認定住宅等の新築等の場合

  住宅の区分	居住年	借入限度額
  認定住宅	令和8年～令和12年	5,000万円
  ZEH水準省エネ住宅
  省エネ基準適合住宅	令和8年・9年

• ※ 省エネ基準適合住宅である買取再販認定住宅等を令和10（2028）年から令和12（2030）年までの間に居住の用に供した場合には、借入限度額は4,000 万円。

• ロ）認定住宅等である既存住宅の取得の場合

  住宅の区分	居住年	借入限度額
  認定住宅	令和8年～令和12年	4,500万円
  ZEH水準省エネ住宅
  省エネ基準適合住宅		4,000万円

【9】認定住宅等新築等特別控除（住宅ローンなしの特例）

また、その年分に控除しきれない金額は、翌年分の所得税の額から控除することができます。これは住宅ローンがない場合でも適用できる特例です。

■認定長期優良住宅税額控除の適用条件

• 4.登録免許税
• 5.住宅ローン控除
• 6.消費税