※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2025年9月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。

マンションの買い換えを検討し始めたときに、「まだ早いのではないか」「何から始めたら良いのだろうか」と迷う方は多いのではないでしょうか。マンションの買い換えは、人生における大きな決断のひとつです。納得してマンションの買い換えに踏み切れるよう、売却や購入のタイミングやポイント、費用・税金、成功のコツなどを解説します。

東京・神奈川・埼玉・千葉など首都圏の中古マンションを地域や沿線などご希望の条件から検索できます。下記からご確認ください。
【中古マンションの検索はこちらから】

ノムコムでは、あなたにぴったりの物件情報をいち早くメールでお届けしています。 下記のボタンをクリックして「ノムコム・メンバーズ」に登録ください。
【会員登録はこちらから】

[目次]
マンション買い換えの主な動機・タイミング
　1.ライフステージの変化
　2.築年数の経過
　3.不動産市場の価格変動
マンション買い換えの主な動機・タイミング
　方法1.売り先行型のメリットとデメリット
　方法2.買い先行型のメリットとデメリット
　方法3.同時進行型のメリットとデメリット
マンション買い換え時に必要となる主な税金・費用
　1.売却時に必要となる主な税金・費用
　2.購入時に必要となる主な税金・費用
　3.買い換え時に使える主な特例や控除
マンションの買い換えで成功するための5つのコツ
　コツ1.資金計画やスケジュールに余裕をもたせる
　コツ2.売却や購入の条件に優先順位をつける
　コツ3.住宅ローンの事前審査を早めに済ませる
　コツ4.かかる税金や費用をできるだけ詳細に見積もる
　コツ5.仮住まいの想定・準備をしておく
マンションの買い換えは専門家に相談しながら進めよう

マンション買い換えの主な動機・タイミング

マンションの買い換えに最適な時期は、一人ひとりの背景によって異なります。明確な正解がないため一律には言えませんが、多くの方が買い換えの検討を始める共通のきっかけは存在します。ここでは、マンションの買い換えでよくある動機やきっかけをもとに、代表的な3つのタイミングについて解説します。

■1.ライフステージの変化
■2.築年数の経過
■3.不動産市場の価格変動

■1.ライフステージの変化
マンションの買い換えで一般的なきっかけは、ライフステージの変化です。例えば独身時代はワンルーム、結婚を機に1LDK、出産で3LDKというように、各段階で求める間取りなどが変わってきます。心機一転で、マンションの買い換えを検討する方が多いようです。

□ライフステージの変化とマンション買い換えの例
●子どもの就学や進学を機に、人気の学区内へ転入
●介護で親と同居
●転勤や転職を機にほかの地域で新生活
●在宅ワークやリモートワークで仕事部屋が必要
●収入増加によるグレードアップ　など

結婚でマンションを購入する場合のタイミングについて知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
⇒　結婚でマンション購入するならどのタイミングがおすすめ？選び方のポイントも解説

■2.築年数の経過
住んでいるマンションの築年数が古くなると、建物の老朽化や設備の劣化が気になる場合があります。設備の交換や修理には相応の費用が必要となるため、このタイミングで買い換えを検討し始める方も少なくありません。

マンションは築年数を重ねるごとに、維持管理にかかる費用も高くなる傾向があります。12年から15年周期で行われる大規模修繕に備え、修繕積立金も段階的に値上げされるケースが一般的です。大規模修繕に入る前や、住宅ローン減税（※）の適用が終了となる節目が、マンションの買い換えを後押しすることもあります。

※住宅ローン減税とは
住宅ローン減税とは、無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。
参考：国土交通省│住宅ローン減税

マンションの維持費について知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
⇒　マンションの維持費はいくら？月々かかる費用の目安と重要性について解説

■3.不動産市場の価格変動
不動産市場の価格変動も、多くの方がマンションの買い換えを検討し始めるきっかけのひとつです。マンションの相場が上昇している局面では、売却を考える方が増える傾向にあります。売却益を新しい物件の頭金や既存の住宅ローンの残債に充当できるため買い換えの負担感が軽減し、前向きに検討しやすい状況です。

上記のグラフは、国土交通省の「不動産価格指数（令和7年8月29日公表）」です。住宅用のマンション（区分所有）に注目しましょう。速報値ではありますが、2010年の価格平均を100とした場合、2025年5月分は216.4と、約2.2倍になっていることがわかります。情報分析は、買い換えのタイミングを見極める一つの有効な手段となります。

マンション購入に頭金が必要な理由やメリットについて知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
⇒　中古マンション購入に頭金が必要な理由とは？メリットと注意点も解説

マンション買い換えの3つの方法

「マンションを買い換えたい」と考えたとき、売却と購入のどちらを優先して進めたら良いのか迷う方もいるのではないでしょうか。中には、同時進行を図るパターンもあります。ここでは、マンションの買い換え方法を、大きく3つのアプローチに分けて紹介します。

■方法1.売り先行型のメリットとデメリット
■方法2.買い先行型のメリットとデメリット
■方法3.同時進行型のメリットとデメリット

■方法1.売り先行型のメリットとデメリット
「売り先行型」は、現在のマンションを売却してから、新しい物件を購入する方法です。売却益は新しい物件の購入予算や、既存の住宅ローンの返済にあてることができます。なるべく好条件で売却したい方、堅実な資金計画を立てたい方におすすめです。

□売り先行型のメリット
●先に売却価格が確定するため、精度の高い資金計画が立てやすくなる
●売却益で住宅ローンの残債を完済できる場合がある
●売却を急ぐ必要がないため、心理的な負担が軽減する

□売り先行型のデメリット
●引き渡しの時期によっては、一時的に仮住まいが必要となる場合がある
●仮住まいの際は、引越しの費用や手間が二重に発生することもある
●売却が確定するまで新居探しを本格化できないため、良い物件との出会いを逃すリスクが考えられる

中古マンションを探すための効率的な方法を知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
⇒　中古マンションの効率的な探し方！物件を見つける4ステップとポイント

■方法2.買い先行型のメリットとデメリット
「買い先行型」は、新しいマンションを購入してから、現在の住まいを売却する方法です。新居を確保してから売却活動を行うため、住みかえによる生活の不安が軽減できます。仮住まいを避けたい方、理想の物件を確実に押さえたい方におすすめです。

□買い先行型のメリット
●焦らず、納得できるまで新居探しに時間を費やせる
●気に入った物件を見つけた際に、すぐに行動に移せる
●現在の住まいから直接新居に引っ越せるため、仮住まいが不要になる

□買い先行型のデメリット
●売却が遅れた場合、住宅ローンや固定資産税、諸経費などが二重に発生するリスクが考えられる
●想定していた価格で売却できない場合、資金計画に影響が出やすい

買い先行型の場合、基本的に新居にかかる費用は、自己資金として用意する必要があります。資金面に不安がある場合は、「つなぎ融資」の利用を検討してみてはいかがでしょうか。「つなぎ融資」は、住宅ローンを組む前に発生する費用をカバーしてくれる一時的な融資です。住宅ローン開始後に、合算して返済することができます。

「買い換え特約」という制度もあります。買い換え特約は、新居の売主と買主の間で結ばれる契約です。買主が現在住んでいるマンションが期限内に売却できない場合、違約金なしで新居の購入を解消できる仕組みです。売主の合意がなければ成立しないため、交渉は慎重に行うことをおすすめします。不動産会社に相談しながら、丁寧にアプローチしていきましょう。

マンション購入時の注意点について知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
⇒　マンション購入時の注意点は？物件探しから契約時まで重要ポイントについて解説

■方法3.同時進行型のメリットとデメリット
「同時進行型」は、現在のマンションの売却活動と新しい物件の購入活動を並行して行い、決済・引き渡しの日を調整する方法です。売却と購入のタイミングをできるだけ近い日に合わせることで、買い換えの効率化を図ります。二重ローンを避けたい方、スケジュール管理が得意な方におすすめです。

□同時進行型のメリット
●資金効率が良い
●売却と購入を同時に進めるため、全体的な買い換え期間を短縮できる
●決済・引き渡し日の調整次第では、仮住まいや二重ローンが発生しない場合もある

□同時進行型のデメリット
●日程調整の難度が高く、計画どおりに進まないケースも考えられる
●スケジュールがタイトになりやすい
●スケジュール調整を優先する場合、譲歩が必要になる場面が増えやすい

マンション買い換え時に必要となる主な税金・費用

マンションを買い換える際は、売却と購入の両方で税金が発生します。事前にできるだけ詳細に把握して、買い換えの資金計画に含めましょう。ここでは、マンション買い換え時に必要となる税金や、特例・控除について解説します。

■1.売却時に必要となる主な税金・費用
■2.購入時に必要となる主な税金・費用
■3.買い換え時に使える主な特例や控除

■1.売却時に必要となる主な税金・費用
マンションの売却時に必要となる税金は、下表のとおりです。情報が変更されている場合もあるため、最新情報を含め、詳細は国税庁のホームページで確認してください。

※上記のほかに、別途、司法書士費用や金融機関の繰り上げ返済手数料、仲介手数料などが発生する場合があります。

■2.購入時に必要となる主な税金・費用
マンションの購入時に必要となる税金は、下表のとおりです。情報が変更されている場合もあるため、最新情報を含め、詳細は国税庁のホームページで確認してください。

※上記のほかに、別途、司法書士費用や火災保険料、仲介手数料などが発生する場合があります。

■3.買い換え時に使える主な特例や控除
マンションの買い換え時に、譲渡所得税の負担を軽減する制度を活用できる場合があります。「居住用財産の3,000万円特別控除」「特定居住用財産の買換えの特例」「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について、それぞれ概要を説明します。

ただし、これらの制度には適用条件があるため注意が必要です。適用の可否や詳細については、税理士等の専門家への相談をおすすめします。

□居住用財産の3,000万円特別控除
●一定の条件を満たす場合に、譲渡所得から3,000万円を非課税で控除できる
●夫婦共有名義のマンションの場合、夫婦で特例を使うことで要件を満たしていれば最大6,000万円まで控除できる
参考：国税庁│No.3302 マイホームを売ったときの特例

□特定居住用財産の買い換えの特例
●条件を満たす場合に、譲渡所得税を繰り延べられる
参考：国税庁│No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

□マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
●買い換え時の売却で利益が生じなかった場合、一定の要件を満たせば譲渡損失した分をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できる
●損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越せる
参考：国税庁│No.3370?マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

マンションの買い換えで成功するための5つのコツ

マンションの買い換えは売却と購入の両方に携わるため、より多くの判断が必要とされます。ここでは、満足できる買い換えの実現に向けて、押さえておくと良い成功のためのコツを5つ紹介します。

■コツ1.資金計画やスケジュールに余裕をもたせる
■コツ2.売却や購入の条件に優先順位をつける
■コツ3.住宅ローンの事前審査を早めに済ませる
■コツ4.かかる税金や費用をできるだけ詳細に見積もる
■コツ5.仮住まいの想定・準備をしておく

■コツ1.資金計画やスケジュールに余裕をもたせる
マンション買い換えの際は、売却の入金タイミングと新居購入の支払いタイミングで、思わぬずれが生じる場合があります。想定どおりに進まない場合に備え、資金計画には余裕をもたせておきましょう。

スケジュールも同様です。理想的なタイミングに半年程度の余裕を見込んでおくことをおすすめします。スケジュールは、自分ではコントロールできない外部要因に影響されるケースも多々あります。特に転勤や子どもの入学など想定の期限がある場合は、より長期的な視点でスケジュールを組みましょう。

■コツ2.売却や購入の条件に優先順位をつける
マンションの買い換えでは、事前に優先順位を明確にしておくことも重要です。例えば売却では価格重視なのか、時期重視なのか。購入では立地、間取り、価格、築年数など、複数の要素の中で、本当に大切にしたい条件は何なのか。譲れない条件と妥協できる条件を、明確化しておきましょう。

話し合いは可能な限り家族全員で行うのがポイントです。全員の意向を把握・共有することで、いざというときにスムーズな意思決定が可能になります。ただし、条件にこだわりすぎると好機を見逃すリスクも考えられるため、柔軟性を保ちながら判断することが重要です。

■コツ3.住宅ローンの事前審査を早めに済ませる
良い物件が見つかったときにすぐに動けるよう、住宅ローンの事前審査は可能な範囲で早めに始めましょう。特に買い先行型や同時進行型の戦略を検討している場合は、つなぎ融資や買い換え特約の検討も重要です。活用の可能性も考慮して、不動産会社などに相談しておくのがおすすめです。

事前審査の結果で借入可能額の目安がわかるため、より現実的な物件選びができるようになります。金利や手数料の比較検討も同時に行い、金融機関をある程度選定しておきましょう。

■コツ4.かかる税金や費用をできるだけ詳細に見積もる
マンションの買い換えでは、売却と購入の両方でさまざまな税金や費用が発生します。見落としがちな費用も少なくないため、項目別に詳細な見積もりを作成することをおすすめします。各項目を構成する要素は、考えられる限り細かいところまで洗い出しておきましょう。

特に譲渡所得税については、購入時の価格や改修費用の資料を整理して、正確に計算しておくことが重要です。費用の見積もりが甘い場合、資金不足に陥るリスクが考えられます。控除制度の適用可否も含めて税理士等の専門家に相談すると、適切なアドバイスが受けられる場合があります。

■コツ5.仮住まいの想定・準備をしておく
仮住まいの予定がない場合も、居住エリアや物件の条件、家賃相場などはある程度調べておきましょう。備えるに越したことはありません。特に子どもがいる家庭では、通学を考慮した仮住まい選びが重要になります。立地のほかにも短期契約可能な賃貸物件の有無、家賃相場など、具体的な情報を収集しておきましょう。

仮住まい期間中の生活費や引越し費用の増加分も資金計画に織り込んでおくと、万が一の事態にも慌てずに対応しやすくなります。

マンションの買い換えは専門家に相談しながら進めよう

マンションの買い換えには、人それぞれの背景があります。明確な正解がないがゆえに、判断に悩む場面も多いでしょう。焦って一人で結論を出すのは避けた方が無難です。少しでも迷いが生じたときは、経験豊富な専門家に相談することをおすすめします。売却と購入の両面に精通した不動産会社ならば、適切なアドバイスの提供が可能です。

東京・神奈川・埼玉・千葉など首都圏の中古マンションを地域や沿線などご希望の条件から検索できます。下記からご確認ください。
【中古マンションの検索はこちらから】

ノムコムでは、あなたにぴったりの物件情報をいち早くメールでお届けしています。 下記のボタンをクリックして「ノムコム・メンバーズ」に登録ください。
【会員登録はこちらから】