中古マンションの築年数別の狙い目タイプ。後悔しないための選び方とは

※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2025年4月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。

中古マンションの購入を検討する際に、築年数をどう見るかは大きなポイントです。築浅だから安心、築古だから不安という単純な判断ではなく、それぞれに異なる特徴があります。

この記事では、築年数ごとの違いや注意点、失敗しないためのチェックポイントまでまとめて解説します。後悔のない住まい選びのヒントを見つけてください。

東京・神奈川・埼玉・千葉など首都圏の中古マンションを地域や沿線などご希望の条件から検索できます。下記からご確認ください。
【中古マンションの検索はこちらから】

ノムコムでは、あなたにぴったりの物件情報をいち早くメールでお届けしています。下記のボタンをクリックして「ノムコム・メンバーズ」に登録ください。
【会員登録はこちらから】

[目次]
築年数で何が変わる？中古マンション選びの基礎知識
　築年数と価格・実用性の関係
　資産価値に与える影響とは
　建物の耐震性・設備の老朽化の目安
 築年数ごとの特徴とメリット・デメリット
　築10年未満のマンションの特徴
　築10～20年未満のマンションの特徴
　築20～30年未満のマンションの特徴
　築30年以上のマンションの特徴
 こんな人におすすめ！中古マンションにおける築年数別の狙い目タイプ
　新しさ重視なら築10年以内が狙い目
　コスパ重視なら築20年前後が狙い目
　リノベ－ション前提なら築30年以上も候補に
 後悔しないためのチェックポイント
　見た目よりも管理状況が重要
　大規模修繕の履歴と予定は必ず確認
　耐震基準の違いを理解しておく
 まとめ：築年数別の特徴を理解して納得のマンション選びを

築年数で何が変わる？中古マンション選びの基礎知識

価格や資産価値、耐震性など、築年数によって変わることはたくさんあります。始めに、築年数が住宅に与える影響について、基礎から解説します。

■築年数と価格・実用性の関係
中古マンションの価格は、築年数が増えるほど一般的に下がる傾向があります。築11年を過ぎると、1平方メートルの単価は100万円を下回ります。築5年以下のマンションと比較すると、築26年以降は価格が50％以上下落しているケースも少なくありません。

（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構│築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年））

つまり、築浅マンションを購入すると割高に感じる一方で、「価格と実用性のバランスが取りやすい」ことから「狙い目」になることもあります。大規模修繕をすでに終えている場合が多く、管理体制が安定しているため、追加費用を抑えられる可能性が高い点も魅力です。

また、1981年6月以降に建築確認を受けたマンションなら「新耐震基準」を満たしている可能性が高く、耐震性も安心できるケースが多いでしょう。

もちろん、立地や管理状態などの条件によって差はありますが、「価格の推移を築年数でどう捉えるか」は、中古マンション選びの第一歩です。

■資産価値に与える影響とは
マンションの資産価値は、築年数が古くなるにつれて下がるのが一般的です。ただし、それは築年数だけで決まるわけではありません。立地の良さ、管理状況、修繕の履歴といった要素が資産価値を大きく左右します。

例えば、築30年の物件でも、しっかりと管理されているマンションは価値を保っていることもあります。将来、売却や賃貸を考えている人は、「築浅だから安全」という感覚に頼らず、マンションの「中身」を見極めることが大切です。

■建物の耐震性・設備の老朽化の目安
マンションの安全性を考える上で、耐震性と設備の状態は重要です。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しており、それ以前のものより耐震性能が高いとされています。

また、給排水管や外壁、エレベーターなどの設備は、築20?30年を目安に老朽化が進みやすくなります。そのため、築30年を超えるマンションでは、修繕履歴や補強工事の有無を必ずチェックしましょう。安全で快適に暮らすためのポイントです。

築年数ごとの特徴とメリット・デメリット

「築何年が狙い目？」という疑問に答えるには、築年数ごとの特徴を知っておくことが大切です。築浅だから安心、古いからダメという単純な話ではありません。築年数によって、価格、設備、管理状況などが大きく異なります。

この章では、築年数ごとのマンションの特性と、それぞれのメリット・デメリットを整理して紹介します。

■築10年未満のマンションの特徴
 ■築10～20年未満のマンションの特徴
 ■築20～30年未満のマンションの特徴
 ■築30年以上のマンションの特徴

■築10年未満のマンションの特徴
築10年未満のマンションは、建物や設備が新しく、快適さを求める人には理想的です。最新のセキュリティや省エネ設備が整っていることが多く、共用部分も美しく保たれています。修繕の必要が少ないため、入居後のトラブルも起きにくいのがメリットです。

さらに、築10年未満のマンションは住宅ローン控除などの制度を活用できる点も魅力です。ただし、築浅ゆえに価格は高めで、将来的に資産価値が下がる可能性もある点は理解しておきましょう。新しさを重視したい人には向いていますが、コスト面とのバランスを見極めることが大切です。

■築10～20年未満のマンションの特徴
築10～20年未満のマンションは、価格が築浅マンションより落ち着きつつ、設備や建物の状態も比較的良好なものが多く、バランスのとれたゾーンです。大規模修繕を一度終えているケースも多く、管理体制が安定しているマンションも少なくありません。価格と品質の両方を重視したい人にはおすすめの築年数帯といえるでしょう。

ただし、内装や一部の設備に経年劣化が見られる場合もあるため、内覧時には細部まで確認するのが重要です。リフォームを前提にしていれば、より快適な住まいへと仕上げることもできます。

マンションの内覧時における確認ポイントを押さえたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション内覧時のチェックリスト【新築・中古別ポイント】

■築20～30年未満のマンションの特徴
築20～30年未満のマンションは価格が下がっている一方で、今でも安心して暮らせるマンションが多くあります。新耐震基準に適合しており、安全面でも一定の基準を満たしています。リフォームを前提に購入する人も多く、自分の好みに合わせて住まいを整えやすい点も魅力のひとつです。

この築年数帯は価格の下げ止まりが見られやすく、資産価値の安定にもつながります。ただし、配管や外壁といった共用部分が老朽化している可能性もあるため、修繕履歴を事前に確認しておくことが重要です。

■築30年以上のマンションの特徴
築30年以上のマンションは、価格が下がっていて、立地の良い物件にも手が届きやすいのが魅力です。ただし、建物や設備の老朽化が進んでいるケースが多いため、修繕の履歴や管理状況の確認が必須となります。旧耐震基準で建てられたマンションも多く、耐震性に不安がある場合は耐震診断や補強の有無をチェックしましょう。

また、修繕積立金が不足していると、将来的に大きな費用が発生するリスクもあるため要注意です。「安いから」という理由だけで選ばず、冷静に状態を見極めることが重要です。

こんな人におすすめ！中古マンションにおける築年数別の狙い目タイプ

築年数によって中古マンションの特徴は異なりますが、どれが正解かは人によってさまざまです。予算やライフスタイル、住まいに求める条件によって「狙い目」は変わります。この章では、重視したいポイント別におすすめの築年数タイプを紹介し、自分に合った選び方のヒントをお伝えします。

■新しさ重視なら築10年以内が狙い目
 ■コスパ重視なら築20年前後が狙い目
 ■リノベ－ション前提なら築30年以上も候補に

■新しさ重視なら築10年以内が狙い目
新築に近い状態のマンションを希望する人には、築10年以内の物件が狙い目です。設備や内装が新しく、最新の省エネ機能やセキュリティが備わっている点が大きな魅力です。共用部分も清潔に保たれており、生活を始める上でのストレスが少なく済みます。

また、修繕がかからない物件が多いため、追加コストの心配も少なくなります。ただし、築浅マンションは価格が高く、今後の資産価値の下落リスクも考慮しなければなりません。新しい環境で安心して暮らしたい人にはぴったりの選択ですが、予算とのバランスを慎重に検討することが求められます。

■コスパ重視なら築20年前後が狙い目
購入費用を抑えながら、ある程度の設備や住みやすさも求める人には、築20年前後のマンションが狙い目です。建物の価値が下がったタイミングを過ぎており、価格が安定しやすいため、コストパフォーマンスに優れているといえます。

さらに、1回目の大規模修繕を終えているケースが多く、管理体制が整っている可能性も高い点が魅力です。内装や設備に経年劣化が見られる場合はありますが、購入後に一部リフォームを施すことで、快適な住環境が手に入ります。

限られた予算の中で最大限の満足を目指す人にとって、十分に検討する価値があるでしょう。

■リノベ－ション前提なら築30年以上も候補に
自分の好みに合わせて住まいをつくりたいと考える人には、築30年以上のマンションも魅力的です。築年数が進んでいるため価格は大幅に下がっており、リノベーションに費用を回しやすい点が大きなメリットです。また、好立地のマンションでも手が届きやすく、都心部での住まい探しにも適しています。

ただし、耐震性や修繕履歴には注意が必要であり、購入前に建物の状態をしっかり確認しなければなりません。最近では、すでにリノベーションされた「リノベ済マンション」も増えており、初期コストを抑えて理想の暮らしを手に入れることも可能です。

後悔しないためのチェックポイント

築年数だけではなく、建物の管理状況や修繕履歴、耐震性など、確認すべきポイントはいくつもあります。「こんなはずじゃなかった」と後悔することのないように、最後に、購入前に必ず見ておくべきチェック項目を確認しましょう。

■見た目よりも管理状況が重要
 ■大規模修繕の履歴と予定は必ず確認
 ■耐震基準の違いを理解しておく

■見た目よりも管理状況が重要
中古マンションを選ぶ際には、建物の見た目だけで判断するのではなく、管理状況をしっかり確認することが重要です。エントランスや共用部分が清潔に保たれているか、掲示板が整理されているかなど、日常の管理が行き届いているかがひとつの判断材料になります。

また、管理人の勤務状況や管理組合の運営実態も信頼性に関わる要素です。たとえ築年数が古くても、丁寧に管理されたマンションは住みやすく、将来的な資産価値も維持されやすくなります。外観だけではわからない部分にこそ、長く快適に住むためのヒントがあります。

■大規模修繕の履歴と予定は必ず確認
マンションは定期的に大規模修繕を行うことで、建物の安全性と快適性を保ちます。一般的には築10～15年で1回目、25～30年で2回目の大規模修繕が実施されます。購入を検討する際は、これまでにどのような修繕が行われたか、今後の予定はどうなっているかを確認しておきましょう。

あわせて、修繕積立金の残高も重要なチェックポイントです。修繕計画が不透明だったり、積立金が不足していたりすると、将来的に大きな出費を強いられることもあります。購入前に管理組合の資料を入手し、内容を把握しておくことが安心につながります。

■耐震基準の違いを理解しておく
マンションの安全性を確保する上で、耐震性能の確認は欠かせません。日本では1981年6月に建築基準法が改正され、「新耐震基準」が適用されました。これにより、それ以前に建てられたマンションは、現在の基準に比べて耐震性が劣る恐れがあります。購入を検討するマンションがこの基準を満たしているかどうかは、建築確認通知書（確認済証）にある建築年月日や管理組合の資料から確認できます。

さらに、耐震診断や補強工事が実施されているかどうかも重要な情報です。災害時に備えて、安全性をしっかり確認した上で、納得のいく選択をすることが求められます。

中古マンションの探し方や購入方法について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。