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住宅ローンコラム 生活設計コンシェルジュ 長尾真一がやさしく解説!今、押さえたい住宅ローン活用術

住宅ローンに必要な書類とは?手続きの流れと必要書類を詳しく解説

2023年12月06日

住宅ローンを組んでマイホームを取得するまでにはさまざまな手続きがあり、多くの書類が必要になります。そこで今回は、住宅ローンの事前審査から融資が実行されて住宅ローン控除を受けるまでの間に必要になる書類とその手続きについて解説します。

※紹介する手続きや書類はあくまで一般例です。実際の手続きや必要書類は金融機関や不動産会社によって異なる場合があります。

住宅ローンの手続きの流れ

住宅ローンを組んで住宅を取得するまでの一般的な手続きの流れは以下の図1のようになります。

図1:物件購入と住宅ローン手続きの流れ

事前審査(仮審査)

住宅ローンを組む際に、金融機関に対して最初に行う手続きが「事前審査」(仮審査)です。事前審査に必要な書類は金融機関によって異なる場合がありますが、一般的には(1)本人確認書類、(2)収入証明書類、(3)物件情報書類などが必要になります(図2)。

図2:事前審査(仮審査)の主な必要書類

なお、事前審査の時点では書類の提出は不要で、インターネット上で必要な情報を入力するだけで事前審査が受けられる金融機関もあります。

団信の審査

民間金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険(団信)への加入が必須となります。病歴や健康状態によっては団信に加入できず、住宅ローンが組めない可能性もあります。団信の審査は、本審査と同時に行うケースが多いですが、事前審査と同時に団信の審査が受けられる場合もあります。

団信の審査においては健康状態の告知が必要になります。主な告知項目は以下のとおりです。

(1)過去3ヵ月以内の医師による治療・投薬歴
(2)過去3年以内の特定の疾病による手術・治療歴
(3)身体障害の有無

なお、借入金額や保険会社の判断によって、健康診断(人間ドック)結果の提出を求められる場合もあります。過去の病歴や現在の健康状態により、通常の団信への加入が難しい場合は、加入条件が緩和された「ワイド団信」の取り扱いがある金融機関の住宅ローンか、団信加入が必須でない【フラット35】を利用するという選択肢もあります。

不動産売買契約

物件の売買契約時に必要となる主な書類は以下の図3のとおりです。

図3:物件の売買契約における主な必要書類等

上記のうち「(2)重要事項説明書」はその名のとおり、取引条件や取引の対象となる物件についての重要事項が記載された文書です。不動産売買契約の際には宅地建物取引士から必ず説明を受けることになりますが、一度で理解するのは難しいこともあるため、事前にコピーをもらって入念に読み込んでおいた方がよいでしょう。

「(5)印鑑登録証明書」は一般的に発行後3ヵ月以内のものが求められます。市区町村役場の窓口のほかにコンビニエンスストアやオンラインでも申請可能です。

※「住宅ローン条項」(住宅ローン特約)について要確認
一般的に事前審査(仮審査)に通ると、物件の売買契約に進みます。しかしながら、事前審査に通ったからといって、本審査にも必ず通るとは限りません。そこで、「融資が受けられないことが確定した場合には契約を解除できる」旨を売買契約書に定めておくことが重要です。これを「住宅ローン条項」(あるいは住宅ローン特約など)と呼びます。

本審査

本審査の対象は大きく「住宅ローンを借りる人」(返済能力や健康状態など)と、「担保となる物件」(不動産の担保価値)の2つです。担保物件の評価は書類だけでなく実地調査が行われたり、保証会社による調査が行われたりする場合もあるなど、事前審査よりも厳密な審査が行われます。そのため、図4に記載しているように、多くの書類の提出を求められます(必要な書類は金融機関によって異なります)。

図4:本審査における主な必要書類

住宅ローン契約

本審査に通ると、住宅ローンの契約です。一般的には「抵当権設定契約書」、「金銭消費貸借契約書」、「保証委託契約書」の3種類の契約書を締結します(図5)。

図5:住宅ローンに関する契約書

なお、金融機関によってはオンラインで契約手続きを完結することも可能です。紙の契約書は実印による押印と印鑑登録証明書、収入印紙の貼付が必要ですが、電子契約書の場合はそれらが不要で、電子署名によって契約書としての効力を持たせることができます。

オンラインによる契約はそのような利便性がある一方で、対面ではないので契約書の内容についてその場で質問できないというデメリットもあります。契約書は一旦締結すれば法的な効力を持つ重要な文書なので、内容についてはしっかりと読み込んで、少しでも不明な点があれば締結前に確認する必要があります。

融資実行・物件の引き渡し

通常は物件の引き渡し日に融資が実行されます。その際、売主、買主、仲介会社、司法書士らが立ち会い、融資が実行されると買主の口座に銀行からお金が振り込まれ、そのお金を売主に振り込みます。売主への入金が完了すると、司法書士が法務局で所有権移転登記および抵当権設定登記を申請します。その後、買主に物件の鍵や書類が手渡され、引き渡しの手続きが完了します。

以上が融資実行および引き渡しの一般的な流れですが、その際には以下のような書類が必要になります。

(1) 本人確認書類(免許証等)
(2)登記に関する委任状(通常、司法書士が用意)
(3)実印
(4)印鑑証明書
(5)住民票
(6)通帳と銀行印

なお、注文住宅の場合は、土地代金や建築工事の手付金・着工金・中間金など、住宅ローンの融資実行前に発生する支払いがあります。そのときに自己資金で足りればよいのですが、足りない場合には住宅ローンとは別に「つなぎ融資」などの利用を検討する必要があるでしょう。

住宅ローン控除

住宅ローンを組んでマイホームを新築・取得すると、一定要件のもとで年末時点の住宅ローン残高の0.7%が所得税(および一部、翌年の住民税)から最大13年間控除されます。これが住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)です。住宅ローン控除を受けるためには初年度に確定申告を行う必要があります。その際、以下の書類が必要になります(図6)。

図6:住宅ローン控除の必要書類

なお、確定申告が必要なのは1年目だけです。2年目以降は金融機関から送られてくる住宅ローンの年末残高等証明書と、初年度確定申告後に税務署から送付される住宅借入金等特別控除申告書を勤務先に提出することで、年末調整によって住宅ローン控除を受けることができます。

まとめ

住宅ローンや物件の売買契約にはさまざまな書類の手続きが必要になります。各手続きの前にあらかじめ必要な書類を確認しておくと、直前になって慌てたり、手続きが滞ることもありません。ぜひ本記事も参考にしてください。

執筆者:長尾真一(ながおしんいち)

ファイナンシャルプランナー(AFP認定者)、企業年金管理士(確定拠出年金)

1977年広島県生まれ。大学卒業後、医療機器メーカー・エアライン系商社で海外営業として勤務した後、ファイナンシャルプランナーに転身。
生活に関わるお金の不安を解消し、未来に希望をもって暮らしていくためのお手伝いをする「生活設計のコンシェルジュ」として相談業務や執筆業務に従事。
企業や学校での講演・セミナーにも年間100回以上登壇しており、これまでの延べ聴講者数は2万人を超え、わかりやすい説明が好評を得ている。

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