“収益マイホーム”は、土地探しが一番重要

――物件選びで苦労した点はありますか？

岩崎／"収益マイホーム"(賃貸併用住宅)で一番重要なのは、土地選びです。家族だけで住むマイホームなら、郊外の駅から15～20分の一戸建てでもいいのですが、人に貸すのだから駅から近いことは必須です。私は、不動産会社に探してもらう時は「徒歩5分以内」と伝えました。それでも7～8分の物件が出て来ることもあるくらいです。

―――立地以外の条件は？

岩崎／賃貸住戸を確保しないといけないので、「建ぺい率／容積率」が最低で「60％／150％」以上で3階建てが建てられることです。庭付き一戸建てのマイホームなら「40％／80％」でもいいんでしょうけれど。それと、三角形みたいな土地や崖地ではないほうがいいですね。

―――自宅部分と賃貸部分をうまく配置するには整形がベストですね。建物形状が複雑になるとコストアップになりますから。良い土地がみつかるまでに、けっこう時間がかかったのでは？

岩崎／土地探しで3～4ヶ月くらいですね。希望エリア周辺の不動産会社に何社か依頼して探してもらいました。その時に大切なのは、あいまいな条件を出さないことです。「よい土地があれば...」のようにフワフワした条件では、提案される物件も希望からかけ離れたものが多くなります。それでは無駄な時間がかかってしまいます。

出口戦略も大切。一般のエンドユーザー向けなら投資家より高く売れる

―――その他、土地選びで注意したほうがよい点はありますか？

岩崎／収益マイホームでもやはり"出口戦略"も大切ですね。いくら駅に近くても、主要ターミナル駅から遠いローカル線の駅だと、入居者は確保できても売るときに困ると思ったので、多少価格が高くなっても人気沿線のエリアを指定しました。

―――普通の、"純粋マイホーム"では出口はあまり考えないと思いますけど、賃貸併用住宅では売却しやすさについても考慮する必要がある、と。

岩崎／ええ、実は去年（2014年）に、建築してから5～6年経ったので売却を試みたんです。賃貸併用住宅の場合、投資物件として見ると利回りが低くて、投資家には魅力が薄いので売りにくい。というより、収支がプラスマイナスでゼロでは、純粋な投資としては意味がないので買わないでしょう。

―――最初の投資額と家賃収入で計算すると利回りは4％くらいですね。築浅のアパートとしても、投資家の場合は6～7％くらいは求めるでしょうから、仮に収益還元価格で査定すると6％で4,800万円。かなりロスが出ますね。

岩崎／それで、投資家向けではなく一般向けに売ることを考えたんです。収益マイホームなら買う人も住宅ローンを借りられますから。強気の価格設定をして、買った時より高い7,380万円で売り出したんです。

―――人気沿線で徒歩10分以内のマイホームを返済負担ゼロで買えるなら、一般のエンドユーザーさんなら強く惹きつけられるでしょうね。ターゲットを変えることで、賃貸併用住宅ならではの出口が狙える。

岩崎／満額で買い付けが2件入りました。結果的には、買主の事情でどちらも成立しなかったんですけど。今のローン残債が6,000万円くらいなので、売れていれば、仲介手数料や譲渡税を差し引いても、1,000万円くらい手元に残ります。

―――素晴らしいですね。金利が低くて元金の減り方も速いから、5年で売っても売却益がけっこう出ますね。住宅部分の売却益に対しては、マイホームの3,000万円特別控除が使えますから、譲渡税の金額も抑えられます。

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