金融機関が貸してくれる金額は、金融機関や不動産会社の担当者も試算してくれます。しかし、貸してくれる金額を返済できるかどうかは別問題。貸してくれる金額は、主に年収をもとに計算されますが、同じ年収でも、家族構成、年齢、生活スタイル、価値観などによって、住宅ローンに割り振れる金額は異なるからです。
「いくらなら、無理なく返せるのか」という金額は、下記のような流れで、自分自身で答えを出していきましょう。
毎月、どのくらいの金額まで返済できるのかは、次のように計算することができます。
毎月の返済可能額
毎月の返済可能額＝（ 1 － 2 － 3 － 4 ）÷12ヶ月
1 収入（手取額）
年間の手取額。ボーナスがある場合には、ボーナス分も入れて計算します。最近1年間の給与明細などの手取額を合計すれば、正確な数字が把握できます。
2 住宅費以外の支出
家計簿をつけている場合には、住宅費（賃料など）以外の支出の1年分を合計します。家計簿をつけていない場合には 1 の収入額（手取額の合計）から、昨年1年間に増えた貯蓄額（財形貯蓄や株式投資などへの投資額も含む）を差し引いて、実際に使った金額を調べましょう。
3 住宅を購入した場合の年間維持費
住宅を購入すると、固定資産税や都市計画税、マンションの場合には管理費・修繕積立金、駐車場・駐輪場の使用料などの費用がかかります。物件を見学した際には、これらの金額がどのくらいなのかも、必ずチェック。また、住宅購入すると、面積が賃貸のときよりも広くなる傾向があり、水道光熱費も高くなりますので、1～2割程度の増加も見込みましょう。通勤・通学の距離などが大幅に変わる場合には、交通費の増加もあるでしょう。
4 教育等、将来に向けた貯蓄
今後、子どもの教育費ピークがくる、老後資金を計画的に積み立てる時期にきている、という場合には、住宅ローンを返済しながらも、貯蓄を行っていくことも大切です。また、一戸建てを購入した場合には、将来の修繕費のための積み立ても必要です。
近い将来、教育費など支出が増えるという場合には、その分が増えても返済可能かどうかの検証も必要です。
その金額を何年間支払えるか検討してみよう
「何年間支払うことができるか」というのは「何年返済で借り入れするか」ということとは違います。
通常の住宅ローンは最長35年返済が可能ですが、今、35歳の人なら70歳まで支払いが続くことになります。公的年金の支給が65歳からという時代において、リタイア後も支払いが続くのは、老後生活資金までも使ってしまうことになります。
「何年間支払うことができるか」は、実質、自分が収入を得られる期間、会社員であれば定年退職まで、自営業であれば仕事を辞めようと思っている時期までの年数で考えましょう。
ただし、教育費の負担が終了した後は、退職までに繰上返済を比較的多くできる、というような場合には、定年年齢プラス5年程度の期間で考えても大丈夫です。