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住宅ローンコラム 知っておきたい!住宅ローンテクニック

住宅ローンの団信はどう考える?がんや3大疾病、就業不能特約は?自然災害補償は?

2017年09月11日

住宅ローンを選ぶ際、多くの人が迷うのが団体信用生命保険(団信)ではないでしょうか。がんや3大疾病、8大疾病、就業不能など、住宅ローンによってさまざまなものがあります。最近は自然災害補償が付けられる住宅ローンもあります。どのような考え方で選択するといいのでしょうか。整理してみましょう。

団体信用生命保険とは?

住宅ローンを借りる際には、多くの金融機関で、団体信用生命保険(以下「団信」)への加入が要件になっています。保険料は通常、金利に含まれます。つまり金融機関が負担します。

団信は死亡・高度障害保障で、住宅ローン返済中に、万が一、契約者が亡くなってしまったり高度障害状態になった時には、保険金が下りて、残額を返済できる仕組みになっています。つまり、団信に入っていれば、万が一の時でも、家族に負担を残すことなく、銀行の残債を全額完済できるのです。

ひっくり返せば、住宅ローンを貸し出す金融機関にとっては、貸した相手に万が一のことがあった時でもお金を確実に回収するためのリスク回避策とも言えます。

<フラット35が団信リニューアル!>
フラット35は団信加入が任意で、機構団信(旧団信)に加入する場合は、年1回、残高に応じて特約料の支払いがありました。しかし、2017年10月1日申込分から団信付きになり、借入金利に団信のコストも含まれるようになりました(未だに団信抜きの金利で表示されている金融機関もあるので要注意!)。

同時に、機構団信の保障内容も改定。新機構団信やデュエットでは加入者が亡くなったときのほか、所定の身体障害状態になった場合に保険金で債務が返済されます。新3大疾病付機構団信では、高度障害保障が身体障害保障に拡大されたほか、介護保障が加わりました。介護保障は、要介護2以上に認定されると返済不要になります。

【フラット35】機構団信の概要(2017年10月1日以降申込)
種類内容コスト
新機構団信 身体障害保障・死亡保障 金利に含まれる
デュエット(夫婦連生団信) 身体障害保障・死亡保障 金利+0.18%
新3大疾病付機構団信 介護保障・3大疾病保障・身体障害保障・死亡保障 金利+0.24%

多様化する特約付き団信

最近は、死亡・高度障害に備える団信に付加できる、さまざまな特約が登場しています。標準タイプの団信は無料ですが、特約付き団信については多くは金利上乗せがあります(一部無料もあります)。

まず、「がん保障」は、がんと確定診断されると、団信から保険金がおりて住宅ローンが完済されます。中には、50%だけ完済されるといったものもあります。

次に、「3大疾病保障」は、がんと確定診断されたり、脳卒中、急性心筋梗塞で所定の状態が60日以上継続した場合などに、保険金がおりて住宅ローン残債が完済されます。一定期間は住宅ローン分を負担してくれて、それ以上症状が続くと完済される段階的に適用されるタイプもあります。

「3大疾病保障+介護保障」のタイプもあります。前述のように、フラット35の新3大疾病付機構団信が該当します。がんと確定診断されたり、脳卒中、急性心筋梗塞で所定の状態が60日以上継続した場合などに保険金がおりて住宅ローンが完済されるほか、介護保障が加わっています。介護保障は、要介護2以上に認定されると保険金がおりて住宅ローンが完済されます。

「8大疾病就業不能保障」はがんと確定診断されたり、脳卒中、急性心筋梗塞で所定の状態が60日以上継続した場合のほか、5疾患(高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)で働けなくなると、一定期間は毎月の住宅ローン返済額が保険金で補填され、さらに1年超、就業不能状態が続くと、住宅ローンが完済されます。慢性膵炎を除いた7疾病が対象となる住宅ローンもあります。楽天銀行では金利上乗せなしで利用できます。

「全疾病就業不能保障」は、すべての病気(精神疾患は除く)やケガで就業不能状態になると、1年(12カ月)までは住宅ローンを弁済してくれて、その状態が1年超続くと、保険金がおりて残債が完済されます。がんについては確定診断で完済。8疾病のほか、すべての病気・ケガの就業不能が対象ですが、住信SBIネット銀行では8疾病以外は入院が条件となっています。住信SBIネット銀行では、金利上乗せなしで利用できます。全疾病保障の中には、さらに妻のがん保障や交通事故の補償がプラスされている住宅ローンもあります。

最後にもう1つ。最近じわじわと増えているのが、自然災害補償付き団信です。地震や大雨などの自然災害で、住居が全壊・大規模半壊するなどで居住不能状態になった場合に、居住不能状態が続く間は毎月の住宅ローンを補償してくれるなど、補償内容は商品によって異なります。自然災害で自宅が全壊した場合、保険金がおりて、建物部分の住宅ローン債務の一部が完済される商品もあります。

表1 特約付き団信の例
保障概要金利上乗せ
がん保障特約 がんと確定診断されると、団信から保険金がおりて住宅ローンが完済されます。中には、50%だけ完済されるといったものも。 0~0.2% 千葉銀行、じぶん銀行ほか
3大疾病特約 がんと確定診断されたり、脳卒中、急性心筋梗塞で所定の状態が60日以上継続した場合などに、保険金がおりて住宅ローンが完済される。一定期間は住宅ローン分を負担してくれて、それ以上症状が続くと完済されるタイプも。 0.25~0.3% みずほ銀行、りそな銀行、ソニー銀行ほか
3大疾病保障+介護保障 3大疾病保障に介護保障が加わっています。介護保障は、要介護2以上に認定されると保険金がおりて住宅ローンが完済されます。 0.24~0.3% フラット35、りそな銀行
8大疾病就業不能保障 がんと確定診断されたり、脳卒中、急性心筋梗塞で所定の状態が60日以上継続した場合のほか、5疾患(高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)で働けなくなると一定期間は毎月の住宅ローン返済額が補填され、さらに1年超、就業不能状態が続くと、住宅ローンが完済されます。 0~0.45% イオン銀行、楽天銀行ほか
全疾病就業不能保障 就業不能状態になると、1年までは住宅ローンを保障してくれて、その状態が1年超続くと、保険金がおりて住宅ローンが完済されます。がんのみ確定診断で完済。8疾病のほか、すべての病気・ケガの就業不能が対象ですが、8疾病以外は入院していることが条件となってる場合も。また、中には、妻のがん保障などがプラスされている商品もあります。 0~0.45% 住信SBIネット銀行、静岡銀行、全国地方銀行協会ほか
自然災害補償 自然災害により住居の全壊、大規模半壊により居住不能状態になった場合、居住不能期間の毎月の住宅ローン返済額を補償。自然災害で自宅が全壊認定を受けた場合、住宅ローン残高(建物部分)の 50%の債務を消滅など、補償はさまざま。 0.05~0.3% みずほ銀行、三井住友銀行、北日本銀行ほか

付ける?付けない?団信の特約

死亡・高度障害のみの一般的な団信は、多くの場合、無料です。しかし、さまざまな保障・補償を上乗せすると、一部無料のものもありますが、一般的には金利が0.1~0.45%程度上乗せになります。これら金利が上乗せされるタイプは、途中で特約を付けることはできません。また、付けた特約を外すことも原則できませんので(借換えをすれば実質的に外せます)、本当に必要な保障かどうかを十分に考えた上で選択しましょう。

では、そもそも団信の特約は付けたほうがよいのでしょうか。これについては3つの点から判断する必要があります。

まず1つが、住宅ローンを借りる人自身のリスクマネジメント面です。入っている保険も含めて検討する必要があります。例えば、がん保険や就業不能保険に入っているのであれば、住宅ローン団信はシンプルなものでいいでしょう。無料の特約であれば問題はないですが、コストをかけてまで保障のダブり状態にはしないようにしましょう。

この時、保険料を比較して、団信保障の方が割安と思えるのであれば、逆に団信に保障を付けて、保険を解約するという選択肢もあります。しっかり比較して判断しましょう。

2つ目は、コスト面です。
例えば3000万円を返済期間35年、全期間固定金利1.2%、ボーナス払いなし、元利均等返済で借りるとき、団信の特約を付けたことで金利が0.3%上乗せになれば、住宅ローンの総返済額は約60万円増えます。それだけ払って付けたい保障かどうか、よく検討するようにしましょう。

表2 3,000万円を期間35年で借りた場合の団信特約保険料
(ボーナス払いなし、元利均等返済)
金利月返済額(円)月返済額の差額(円)総返済額(万円)総返済額の差額(万円)
1.20% 87,511 3,675.4
0.1%上乗せ 88,945 1,434 3,735.7 60.3
0.3%上乗せ 91,855 4,344 3,857.9 122.2

(ノムコムの住宅ローンシミュレーターで筆者が試算)

もう1つは、そもそもの住宅ローンの魅力です。金利や事務手数料、団信保険料(特約料)などで比較して、有利である商品を絞り込んだ上で、さらに団信を比較する流れで考えるのです。まず団信ありきで住宅ローンを選ぶのではなく、住宅ローンを選んだ上で団信を検討するようにしましょう。そうすると、候補となる団信も絞られてくるはずです。

特約付き団信で金利上乗せの場合は、途中で付けることや、途中で外すことができませんのでじっくり検討しましょう。

引受基準緩和型の団信も

団信に関してもう1つ、知っておきたいことがあります。持病や既往症がある人で一般の団信に入れないこともあります。その場合の選択肢は次の2つです。

1・「フラット35」に団信なしで加入+民間の引き受け基準緩和型保険で死亡保障をカバー
2・一部の金融機関が扱う「ワイド団信(引受条件緩和型団信)」を利用する。

「フラット35」を団信なしで利用する場合は、他の生命保険で十分に保障がカバーされていれば問題はないですが、そうでない場合は、民間の生命保険の引き受け基準緩和型保険で死亡保障をカバーするようにしましょう。

保障がそもそも十分でない人が住宅ローン団信にも入らないのはリスキーです。もしものときに遺族に重い負担を残すことになりかねませんので、保障不足ならコストがかかっても「ワイド団信」を検討するか、フラット35を利用して引き受け基準緩和型の死亡保障を付けることを考えましょう。

「ワイド団信」は健康上の理由で通常の団信に加入できない人向けの団信です。加入条件が一般の生命保険よりも緩くなっています。三菱UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、ソニー銀行をはじめ取扱いがありますが、引受緩和型の団信に加入する場合は、通常、0.3%程度の金利が上乗せされます。

ただし、持病や既往症があっても通常の団信に入れる場合もあるので、まずは一般の団信に申し込み、審査が通らなかった場合に、ワイド団信かフラット35+引受基準緩和型を検討するというひと手間をかける意味はあるでしょう。

ワイド団信も1度契約すると途中で変更はできませんので(借換えすれば別ですが)、やはりじっくり検討して決めたいものです。

執筆者:豊田 真弓(とよだ まゆみ)

ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー
FPラウンジ ばっくすてーじ代表。経済誌・女性誌等のライターを経て94年よりFPとして独立。「家計の永続性」をテーマに、個人相談や講演・研修、雑誌や新聞、サイトへの寄稿、監修などを行う。「住宅ローン賢い人はこう借りる」(PHP研究所)、「50代家計見直し術」(実務教育出版)など著書多数。座右の銘は「今日も未来もハッピーに」。

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