土地を「持つ」こと自体に意味はない

従来は、土地は保有しているだけで意味がありました。確実な値上がりが見込め、将来的に多額の現金収入をもたらす可能性が高かったからです。
しかし、「土地神話」は崩壊し、土地の資産性も大きく下がりました。最近になって、一部地域では「地価の下げ止まり」が見られるようにはなりましたが、多くの地域では依然として値下がり圧力は残っています。
保有していても値段が下がり続ける可能性がある一方で、土地を持っていることで発生する「負担」はいろいろあります。固定資産税や都市計画税が毎年かかりますし、さらには将来の相続税も心配しなければなりません。
土地は持っているだけでは価値がありません。「資産」として有効に活用してこそ生きてくるものです。

3つの視点を総合的にとらえる

土地は活用しないと生きてきません。
そのためには、以下の視点で土地を評価し、活用法を検討する必要があります。

1．収益性　の視点

その土地から、毎年挙がってくる「収益」を重視します。
固定資産税などの「コスト」をどれだけ上回るか、ということはもちろん、金利や経済情勢の変化に強い、安定したリターンが得られるかどうかも重要な要素になります。

2．活用可能性　の視点

現在得られている収益も重要ですが、「潜在的にどのぐらいの収益力があるか」という視点も欠かせません。「利用形態を変えれば相当な収益が得られるのではないか」と思われる物件も少なくありません。
「今空いている土地や収益が少ない土地を使って活用しよう」という考え方になりがちですが、それでは最適な解決策につながらないケースもありえます。

3．相続対策　の視点

財産の中に占める土地の割合が大きい方の場合、将来、相続が発生した際に問題が発生するおそれがあります。
多額の相続税を納税したり、遺産分割で現金を渡したりと、まとまった現金を捻出する必要が生じます。また、遺産分割協議そのものが難航し、兄弟間の関係悪化ということにも備えなければなりません。
資金の捻出には、土地の売却で対応することになりますが、売却が円滑に進まない可能性もあります。
事前の対策で、「税額を抑える」「現金を用意しておく」「分割がしやすいようにする」といったことをしておくのがいいでしょう。

土地活用で後悔しないために

「収益性」「活用可能性」「相続対策」の3つの視点に沿った、最適な土地活用プランを策定するためには、不動産会社や税理士など専門家に相談しながら、所有資産全体を見渡し、検討を行う必要があります。

「収益性」や「活用可能性」を分析するためには、すべての土地に関する状況を把握しなければなりません。
また「相続対策」を考える際には、「相続税がいくらぐらいかかるか」を把握しておく必要があります。そのためには土地以外の財産（金融資産や借入金）についての情報が必要です。

したがって、「3つの視点に沿ったプランニング」は、すべての土地に関する詳細な情報と、土地以外の財産に関する情報を用いて、広い視野で検討することになります。

広い視野に立つことで、「真の課題」「今やるべきこと」が明らかになります。