土地活用の種類と特徴

個々の財産状況や土地の特徴によって方法を選択

一口に「土地活用」と言っても、さまざまな種類があります。それぞれ収益性も違い、リスクも異なります。

したがって、短期間のうちに多額の現金を得たい場合と、長期的に安定的な収入を得たい場合では採るべき活用方法は当然変わります。活用方法によっては、多額の借入を起こす必要があるものもありますが、それに耐えうる財産状況でなければ採るべきではありません。 また、それぞれの活用方法には、土地の立地条件や周辺環境によって「向き不向き」もあります。

現在の財産状況(土地以外も含む)から今、対応すべき課題を明確化し、同時に、活用する土地の特徴を見極めた上で、最適な活用方法を選択することが大切です。

主な土地活用の種類

主な土地活用の方法には、次のような種類があります。

1.土地売却

不動産会社と媒介契約を締結し、不動産会社が購入者を探します。そこで見つかった購入者に、土地を売却します。
場合によっては、不動産会社自身が購入者となることもあります。

土地売却詳細

2.等価交換

土地に建物を建てた上で売却します。お客様は土地を手離す代わりに新たに建った建物を取得します。

等価交換詳細

3.駐車場経営

土地を駐車場として賃貸します。
通常の青空駐車場としてはもちろん、条件によっては多様な設備を備えた立体駐車場も有望です。

駐車場経営詳細

4.定期借地(一時金方式)

50年以上の期間を設定して土地を貸し、地代は最初に一括して受け取ります。
借地契約期間が満了すれば土地は必ず戻ってきますので、所有権を維持したまま、まとまった資金を手に入れることができます。

定期借地(一時金方式)詳細

5.アパート・マンション経営

土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。
税制面でのメリットが大きく、また、賃貸住宅需要は根強いため、活用方法の主流となっていますが、空室リスクにも配慮が必要です。

アパート・マンション経営詳細

6.オフィスビル・商業ビル経営

アパート・マンションと同様、土地に建物を建てて賃貸しますが、対象は企業や店舗です。
アパート・マンションと比べ、賃料は高くなりますが、建築コストや経営リスクは高くなります。

オフィスビル・商業ビル経営詳細

7.ロードサイド店舗経営

テナントを誘致して大規模店舗やショッピングセンターとします。幹線道路沿いの広い敷地に適した活用方法です。
土地を貸して地代を得る方法と、建物を建てて賃貸し、賃料を得る方法があります。

ロードサイド店舗経営詳細

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各活用方法の特徴

土地活用方法には、それぞれ違ったメリット・デメリットがあります。

活用方法 メリット デメリット
土地売却

・資産の組み替えが可能

・相続税資金の確保

・収益機会の喪失

・譲渡費用、譲渡税の発生

等価交換

・資金がなくてもリスクを
 負わず活用できる

・自分の住まいを確保し
 続けられる

・譲渡税の優遇措置がある

・土地の所有権の喪失

・減価償却は不可

駐車場経営

・少ない初期投資

・転用や更地への復帰が簡単

・税制上のメリットは少ない

・立体式駐車場の場合、転用
 や更地への復帰に高い費用
 がかかることも

定期借地

・土地を保有したまま分譲が
 可能

・税制上の優遇措置がある

・借入によるリスク負担は
 不要

・優良な資産を残せる

・転用が長期間不可能

・収益源が地代なので、賃料
 に比べ収益性は劣る

アパート・マンション経営

・軌道に乗れば安定収入

・税制上の優遇措置がある

・賃貸志向の高まりが追い風

・建物の法令上の制限に注意

・空室リスクがある

・転用が困難

・売却損の可能性

オフィスビル・商業ビル

・アパート・マンションに
 向かない土地でも可能

・高い賃料収入

・相続税、所得税対策に有効

・高い建築コスト

・経営リスク(空室リスク)
 が高い

ロードサイド店舗経営

・高い収益性

・管理業務の負担が小さい

・駅から遠い場所でも
 ビジネスが成立

・初期投資資金が大きい

・テナントの撤退リスク
 がある

・事業用借地方式は収益性に
 難

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