都市部の建売住宅や小規模な宅地分譲では、もともとの敷地が細かく分割されていることも多いものです。なかには「どうしてこんなふうに分けられたの？」と一般消費者が疑問に感じるようなケースもあるでしょう。ときには不動産業界内部の者から見ても「ここまでやるかぁ！」というような分割例も。

しかし、ただデタラメに分割しているわけではなく、分割後のそれぞれの敷地で建築確認を受けられるように、一定の基準によって区画割りが行なわれているのです。

敷地の細分化にはいろいろな弊害もあるわけですが、その問題はひとまず横においておき、小規模開発のときに「区画割りがどのようにされるのか」について、その基本的なやり方を知っておきましょう。

実際の敷地は一つひとつ形状や大きさが異なり、とくに不整形の敷地では、その形状に応じて区画割りのさまざまなバリエーションが生じることになります。しかし、それらはすべて基本形の応用ともいえるものですから、ここでは下図のような、ある程度整った形状の敷地を分割するケースで考えていくことにします。

〔もともとの敷地〕

〔２区画に分割する例－１〕

最も簡単な区画割りは、縦に２等分するケース。もともとの敷地がかなり縦長の場合や、道路に面する間口が狭すぎる場合にはこれが難しいときもあるのですが、縦割りですっきりと分割できれば、分割後の区画Ａ・Ｂにあまり価格差が生じず、販売もしやすいものです。

同様の縦割り（羊羹切り？）は、もともとの敷地が道路に面して横長であれば、どんどん区画数が増えることになります。

〔２区画に分割する例－２〕

もともとの敷地の奥行が長い場合などには、路地状の「敷地延長」部分を設けて分割するケースもあります。このとき、路地状部分の幅は最低でも２ｍを確保しなければなりません。これは建築基準法に定められた「接道義務」を満たすためです。なお、路地状部分の長さについて自治体により制限を受ける場合もあります。

また、道路が敷地の西側（あるいは東側）になるときは、この分割方法によってＣ・Ｄ両区画に南向きの空間を作ることができるというメリットもあるため、もともとの敷地の奥行にかかわらず、あえてこのような分割をするケースもあるでしょう。

この路地状部分は敷地面積に含まれるため、区画面積は上図Ｄのほうが広くなるケースが多いほか、土地価格の１平方メートルあたり（または１坪あたり）の単価は一般的にＤのほうが安くなります。

なお、路地状部分をカースペースとして利用することを想定し、自動車の出入りをしやすくするため、下図のように「隅切り」（すみきり）が設けられることもあります。

※ これ以降に説明する分割方法でも同様に隅切りが設けられることもありますが、図上では省略しています。

路地状部分がある敷地について、一般には「旗ざお状敷地」などと呼ばれることも多いようですが、不動産業者間ではたいてい「敷延」（しきえん＝敷地延長の略）または「専通」（せんつう＝専用通路の略）といわれます（首都圏の場合）。どちらが正当というような話ではありませんが、それぞれの業者の出自（？）によって、「敷延」派と「専通」派とに分かれるようです。ちなみに私は「敷延」派ですが…。