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Vol.15 2010.01.07

新築と中古の違いは、耐用年数何年使えるか、使うかがポイント

新築マンションと中古マンションを比較検討する上で、重要なのが耐用年数です。その際には、構造躯体を中心としたマンション全体の耐用年数と、その住戸のインフィル（床・設備など）の耐用年数の両方を考える必要があります。

築年数の浅い中古マンションが人気なのは至極当然のことで、インフィル・構造躯体の耐用年数を、そんなに悩まなくても購入できます。

まず、インフィル部分の耐用年数で傷みそうなのは機械設備で、給湯器や浴室、キッチンなどの水回りは使用頻度が高く傷みやすい設備です。最新の設備と比較しても省エネ性能などの機能面での差も大きい設備です。築20年前後のマンションならこうした設備のリフォーム歴の有無で耐用年数が違ってきます。老朽化が進んでいると交換費用もかかります。

城東エリアなどの築年数の浅いマンションは、春先よりも価格が上昇している物件も見受けられる

フローリングの表層部分だけでなく、下地も含めすべてリノベーションするのであれば、今の分譲マンション並みの仕様なら600万円～800万円程度はかかります。中古マンション価格と新築マンション価格を単純に比較するのではなく、将来的な修繕も想定したいポイントです。

次に構造躯体の耐用年数ですが、2000年代に入ってからのマンションは、高強度コンクリート、コンクリートの被り厚の充実など以前に増して丈夫になっています。旧来のマンションよりは耐用年数は長くなっていると思われます。逆に、築30年超の築古のマンションは、建築基準法上の規制も今と異なるので、物件次第だと思います。

今の買いやすさだけでなく将来負担を見据えた比較を

築年数が古いマンションでも、管理規約が整備され管理が行き届き、修繕も定期的に行われているマンションもあります。インフィルの傷みがあってもリフォームを施すことで、予算内で住み心地の良いマンションになるケースもあるでしょう。

新築マンションで、多少価格が高くても、耐久性が高く長期的に見ればお買い得なマンションもあるでしょう。新築マンション、中古マンションともに在庫が減少している中、新築か中古かで迷うケースはますます増えそうです。

今後築年数を経たマンションの中古流通が増えることが予想される中、インフィルや構造躯体といった建物の知識も、納得感あるマンション選びには、必要な時代になってきたのかも知れません。