＜今回のポイント＞

• ・アパートオーナーになるにはいくら必要？
• ・物件の築年数と不動産投資ローンの関係（2ページ目）
• ・築年数と賃貸運営の収支に相関はあるか（2ページ目）
• ・築何年のアパートが「買い」なのか（2ページ目）

アパートオーナーになるには、いくら必要？

日本ではまだまだ「中古より新築がいい」という新築志向が根強くあります。不動産投資について考える場合も「新築か中古か」という見方をしてしまう人もいるようです。しかし、投資対象として検討する場合は、こうした見方は適切ではありません。

というのも、オーナーが「新築」として入居者を募集できるのは、築後1年未満かつ各部屋について最初のひと組目だけです。一度でも入れ替わるとその部屋を「新築」として広告することはできません。賃料も、最初の募集時と2回目の募集時では、それほど大きな差がつきません。

新築に全くメリットがないわけではありませんが、「新築VS中古」というよりは、もう少し大きな区切りで築年数（帯）で考えることがポイントになります。築年数が新しいか古いかは、融資の受けやすさ（＝買いやすさ）や、買った後の収支を左右するからです。

まずは、不動産投資で大切な3点、「物件価格」「利回り」「選択肢の多さ（売り出し物件数）」について、新築と中古、築浅と築古の傾向を見てみましょう。
※築浅（ちくあさ）と築古（ちくふる）の厳密な定義はありません。ここでは築5年以内など新築に近いものを築浅、耐用年数に近づくほど「築古」としています

＜1．アパートはいくらで買える？価格帯の平均は？＞
まずは、新築・中古を問わず、アパートの価格はどの程度なのかを見てみましょう。

不動産投資サイト「ノムコム・プロ」に掲載されている「売りアパート」の平均価格は1億1,000万円（2018年4月6日時点）（※注1）です。平均値では1億円を超えていますが、価格帯別のシェアで最も多いのは「5,000万円超～1億円以内」（39％）の物件です（図1）。

※注1．ノムコム・プロ掲載データを基にしており、首都圏のアパート市場全体の傾向を反映しているとは限りません

比較対象として、区分マンションの平均価格は約3,800万円（平均面積42ｍ2）、一棟マンションの平均価格は2億3,000万円です。一棟マンションの価格帯別の物件数で最も多いのは「1億5,000万円超～2億円以下」となっています（いずれもノムコム・プロの掲載物件数平均）。

イメージとして、アパートの価格は、区分マンションと一棟マンションの間くらいといえます（※2）。

※注2．地域や物件の規模・築年などによって価格は大きく異なりますので、個々の物件を比較した場合に当てはまるとは限りません


＜2．アパートの利回り水準は？＞
次に、アパートの表面利回りの水準を見てみましょう。図2は築年帯別の表面利回りの推移（2011年～2017年）を示しています。築年数によって利回り水準にかなり差があり、2017年では6％台～9％台にわたっています。

さらに、このグラフを見ると築年数帯が古いほど、表面利回りが高い傾向にあることがわかります。

不動産投資の表面利回りは「年間賃料（満室想定時）÷購入価格」で計算します。賃料が一定なら、購入価格が上がると表面利回りは下がり、購入価格が下がると表面利回りは上がるということです。

一般的に、築年数が古くなるほど、賃料も価格も下がります。しかし、賃料より価格の下がり方のほうが大きい傾向があるため、古い建物ほど表面利回りが相対的に高くなっていくわけです。


＜3．アパートは築何年くらいの売り物件が多いか＞
最後に、築年数ごとに流通量を見てみましょう。図3は、不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の築年帯別の掲載物件数の割合を示したものです。

図3でもっとも割合が高いのが「築1年以内」です。首都圏全体では27.9％、東京23区内では42.4％と4割を超えています。次に多いのが「築2～10年」です。築年数の比較的新しい物件が豊富であることがわかるでしょう。

現在、東京23区内の新築の割合が特に高いのは、都心に近いエリアの賃貸ニーズが高いために、新規開発や古いアパートの建て替えが盛んになっているためだと考えられます。ここ数年、一戸建て住宅を手掛けていた事業者のアパート分野への進出が増えていますが、東京23区限定で供給している会社も少なくありません。

ここまでの内容を整理すると、売りアパートは次のような一般的傾向にあることがわかります。

・価格は、築年が新しいほうが高い

・表面利回りは、築年が古いほうが高い

・売り物件の量は、築年が新しいほうが多い

さて、この一般的傾向では、物件数の豊富さを除けば、価格が安くて利回りの高い築年数の古いアパートが有利に見えます。しかし、実際に収益不動産を買って経営していくには、もっと他に、大事なポイントがあります。

次のページでは、収支に大きく影響する融資や、修繕費の違いなどについてみてみましょう＞＞