最近、銀行のホームページを見ると、ローン商品案内のラインナップに「アパートローン」という項目も多く登場するようになりました。住宅ローンのように、不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が数多くでてきています。

しかし、一般の会社員の方がはじめて投資用物件を購入するにあたり、銀行の窓口に融資の相談に行っても、具体的な話を進めていくのは難しいのではないでしょうか。というのも、表向きの看板は出していても、実際には住宅ローンのような定型商品ではなく、個別の物件ごとに交渉する一種のオーダーメイド商品といえるものが多いからです。

金融機関の種類によっても、不動産投資に対する融資の方針に違いがあります。それぞれの特徴を知った上でアプローチすることが大切です。そこで、現在の情勢を踏まえた上で、金融機関ごとの融資姿勢がどうなっているかを紹介しましょう。

都市銀行の一部、及び地方銀行は、不動産投資ローンに前向き

まず、住宅ローンでは圧倒的なシェアを占めている都市銀行はどうでしょうか。たとえば3大メガバンクA・B・Cのうち、少なくとも2行については会社員が融資を受けるにはハードルが高いのが現状です。冒頭に紹介したアパートローンを出している都市銀行Aでは、ガイドが不動産投資の営業を始めてからの8年間で会社員の方で融資が組めたのは僅か数件しかありません。都市銀行Bも多くの頭金や個人属性を重視する為、敷居が高い印象です。一部の資産家のみをターゲットにしていると言えるかもしれません。

都市銀行Cは、以前7年～8年前までは不動産投資にも積極的に融資していました。物件価格の100％のフルローン、110％のオーバーローンも扱っていました。リーマンショック後のここ数年間は最大で70％以内、会社員が投資をする事自体にも消極的な時が長く続いていました。しかし、ごく最近では、また息を吹き返し、アベノミクスの影響を大きく受け、審査が柔軟になってきています。もう一つの都市銀行であるDの場合は、ある程度は融資が組みやすいといえます。頭金も1割以上あれば可能です。また、詳細は省略しますが、様々な部分での柔軟性が金融緩和の影響で出てきています。

金融機関の種類によって、不動産投資向けのローンへの姿勢が違う

信託銀行は、アパートローンの取扱いを謳っているケースも多いようですが、メガバンクと同様に審査基準が厳格な為、一般の会社員の方の不動産投資向けの融資は少ないといえます。土地オーナーの有効活用向けが多いのではないでしょうか。

不動産投資に対して比較的前向きなのが地方銀行です。銀行によっては100％融資も実施しています。物件価格の90％程度まで融資してくれるところは少なくありません。
ただし注意したいのは、購入者の居住地と物件の所在地に制限があること（勤務地等もある）。各行の営業テリトリーの範囲内であったり、最寄りの支店があって管理ができる地域に限定されることです。但し、地域金融である事から、一度取引が開始され、一定の実績を残す事により、他の銀行より多くの融資を受けられるようになったり、条件も優遇される可能性が出てきています。地域は限定されるとしても、ご自身のお住まいの近くの金融機関に、不動産会社を通して一度は相談をしてみると良いかもしれません。

ノンバンクは積極的に融資するが、金利がやや高め

不動産投資に対して更に積極的に融資しているのがノンバンクです。物件によっては100％ローンも可能です。銀行に比べると融資基準もやや緩くなっています。

その代わり、金利は高め。3～5％程度の金利設定が多く、なかには8～9％というケースもあります。金利が高すぎると、キャッシュフローがプラスにならないケースが多く出てくるため、自己資金を多めに入れるか、地方物件や築古などの高利回りの物件を検討するか、若しくは短期間で売却することを見込んで購入するケースに限られるでしょう。

ほかに、上記とは少し違った借り入れ先として、土地を取得して賃貸住宅を建てる場合は、住宅ローンの「フラット35」を扱っている住宅金融支援機構の融資があります。高齢者向け、省エネ住宅向けなど、一定の条件に合う設計なら、事業費の100％まで長期固定金利の融資が受けられます。

また、短期転売ではなく長期の賃貸事業であること・融資額・個人属性等様々な制約はありますが、無担保で融資してくれる公的機関もあります。融資総額は最高4,000万円までと少なく、返済期間も短いのですが、区分所有物件・アパート等小さめの物件を購入する場合や、他の融資の不足分を補うなど組み合わせて利用する場合などに活用できるでしょう。

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