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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤大樹
野村の仲介＋
資産コンサルティング部

1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。

不動産投資のノウハウ・事例

不動産投資なら『脱サラ』も『本業両立』も可能？

「大家業は1か月5時間程度・・・」--今回は資産規模6億円で家賃収入5000万円、不動産投資塾を率いるカリスマ大家の長岐さんにお話をうがいました。サラリーマン時代に不動産投資を始め、数年で目標の「月100万円の手取り」を達成した、成功の秘訣やエピソードをお届けします。

2018年2月22日

【長岐隆弘（ながきたかひろ）さんのプロフィール】
不動産鑑定士。一般社団法人不動産投資家育成協会　代表理事。アセットライフマネジメント（株）代表取締役。600名を超える不動産投資家を擁する（一社）不動産投資家育成協会の代表。1972年7月、横浜生まれ、早稲田大学法学部卒。大学卒業後、合格率2％の難関国家資格である「不動産鑑定士」を取得し、大手不動産会社で1,000件以上の鑑定評価を行う。メガバンクに転身後、体調を壊したことを機に不動産投資をスタート。2011年には賃料収入年間4000万円の資産を築く。経済専門誌をはじめとしたメディア取材、著書も多数。12冊目となる「サラリーマン大家でもなれる不動産投資の講師で年収1000万円稼げるわけ」（秀和システム刊）は2018年2月20日発売。→詳しいプロフィールはこちら

サラリーマンこそ労働収入以外に「お金を増やすしくみ」が必要

――（宮澤）不動産投資を始めたキッカケは、メガバンクの在職中に体調を崩して休職されたことだそうですね。

長岐さん（以下敬称略）：十数年前、不動産の証券化が盛んになった頃に、欧米の最先端のファイナンス理論を駆使して、100億円以上の大型ビルの融資も手掛けていました。行内でも花形の部署で、非常にやりがいがありました。ところが、仕事のストレスから身体を壊し、そのタイミングの前後にリーマンショックが起こって、不動産向け融資の事業がリストラ対象になってしまったんです。もう銀行に戻る場所がないかもしれない。そこで、労働収入以外の「お金を増やすしくみ」の必要性を痛感しました。

――病気やリストラで、サラリーマンとしての収入がガクンと減ってしまうおそれは誰しもありますからね。労働収入以外といえば、金融商品の投資は検討しなかったんですか。

長岐：もちろん、株式やFXも調べてトライしようとしましたが、銀行はコンプライアンスが厳しくて、金融商品の取引が規制されていました。隠れてデイトレードをする人もいるかもしれませんが、株式やＦＸは"相場もの"ですから、自分ではコントロールできません。たまたま億単位で儲かっても長続きしない。「得する人がいれば損する人もいる」というゼロサムの世界ですから、精神的な負担があり、本業の忙しいサラリーマンには不適だと思います。

――最近でいえば、仮想通貨に投資する人も増えていますが、急騰したかと思えば1日で暴落するなど、気が気ではないですね。不動産はそれほど短期間に大きな動きはしません。

長岐：不動産は、買うまでは投資ですが、買った後は経営になる。つまり、ビジネスの話になるわけです。経営がうまい人はどんどん稼げるという点で、他の投資に比べて安定的ですし、手堅いビジネスだと思います。

「買う意思」を明確に伝えたら、フルローンで「買える物件」を紹介してくれた

――長岐さんは不動産と銀行融資の両面に精通していましたから、不動産投資を始めるに当たって、資金調達もスムーズに進んだのでしょうか。

長岐：確かに不動産の知識はありましたし、仕事では何十億、何百億のファイナンスにも関わってきましたが、一個人で何億円も融資を受けて不動産を買うというのは非常識だと思っていたんです。銀行員の常識では、担保価値の6～7割まで借りるのが目いっぱいで、残り3～4割は自己資金を用意しないといけない。1億円の物件を買うのに3,000万円以上の頭金なんて、サラリーマンでは無理だと思っていました。

――10年くらい前といえば、銀行もフルローン（全額融資）のアパートローンを扱い始めていた頃ではないですか。

長岐： 確かに、実際に調べ始めると、法人向け融資と個人向けアパートローンは全然違うのかと、融資する側である銀行にいながらビックリしましたね。ただ、インターネットの物件検索サイトを通じて、いくつかの不動産会社に当たってみると、私みたいなサラリーマンには「初心者でしょう？　頭金2割は常識ですよ」「お金も経験もないのにアパート経営やろうなんて大丈夫ですか？」みたいな冷たい対応で、まったく話が通じませんでした。でも、宮澤さんだけは、違ったんです。

――そうでした？　どんな風に？

長岐：私が「サラリーマンで自己資金が乏しくても投資できますか」「この物件はフルローンできますか」と聞くと、明言こそしないものの、「ご希望に沿う形で行けると思います」と前向きに対応してくれました。あの頃、宮澤さんは支店のトップセールスマンで、すごく忙しかったはず。なぜ初心者の私に、優先的に良い物件を紹介してサポートしてくれたんですか。

――長岐さんは「購入する意思がある」と確信を持てたんでしょうね。なんとなく「良い物件があったら欲しい」という方ですと、たぶん追いかけません。

長岐：冷やかし客ではないことが伝わったんですね。融資面も考えて、買える物件を紹介してくれたので、不動産投資の第一歩を踏み出すことができました。初心者だと利回りの高さにこだわりがちですが、全額融資を受ける上で、いわゆる"積算が出る"物件、つまり銀行の立場で高い担保評価が出やすい物件を選んでもらえた。そこが私にとっては一番大きかったですね。