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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
はじめての不動産投資

金融のプロが惹かれる「不動産投資」とは?

2019年2月20日

証券会社や金融機関に勤め、投資に関する知識が豊富な方々はどんな点に注目して不動産投資をはじめるのでしょうか。知識があるがゆえに見誤ってしまう点はないか、投資初心者にも役立つ情報を紹介します。



金融のプロが不動産投資に目覚める理由3つ

証券会社や金融機関などに勤め、投資に関する知識が豊富な30~40代のサラリーマンが、不動産投資へ関心を持つ理由は主に次の3つです。

1. 株式の「短期売買」が禁止されているケースが多い
2. ワンルームマンション販売業者からの勧誘が多い
3. 不動産の価格や家賃の相場は、株などに比べて価格変動が緩やか

一方で、不動産投資に踏み出せない証券マンも少なくありません。その要因は、不動産投資に対する誤解に基づいている面もあるのではないでしょうか。

そこでまずは「不動産投資を始める人が、どんな点を誤解しがちか」ということについて考えてみましょう。



不動産は、値下がりしても収支が赤字でも失敗ではない!?

株や投資信託では、株価やファンドの基準価額が値下がりしたり、配当・分配金がゼロになったりすると、「投資に失敗した」と判断するのが普通です。

しかし、不動産投資の世界では、購入した時より価格が値下がりしたり、収支が赤字になったりしても、必ずしも失敗ではありません。

たとえば、投資の元手にできるお金が1,000万円ある場合を考えてみましょう(※)。

※手元資金を全額投入するのは危険なため、預貯金が2,000万円程度あり、その半分を投資するものとします。株式投資では手元に残った1,000万円には手を付けません。

株式に1,000万円を投資して2割値下がりしたら、800万円に目減りします。保有している間は含み損ですが、売却する段階で値下がりしていれば、そこで損失が確定します。

また、保有している間に企業の業績不振で配当がゼロに近いと、売却損の200万円をカバーすることはできません。投資としては明らかに失敗でしょう。

一方、不動産投資で1,000万円の自己資金があり、フルローンで1億円の一棟マンションを購入すると想定しましょう。物件そのものについては全額をローンで、ほかに必要な仲介手数料や不動産取得税・登録免許税などの諸費用として、手元の約1,000万円を使うということです。

この1億円で買った一棟マンションが、株と同様に2割値下がりしたとすると、マイナス2,000万円で8,000万円になります(建物は経年劣化で価値が落ちるため、10年~20年ほどたつと2割くらい値下がりすることは珍しくありません)。20年後に売却して、マイナス2,000万円が確定するとしましょう。

さらに賃貸運用している20年の間、空室の発生や修繕費などのマイナスが出て、毎年の収支が25万円の赤字だとしましょう。仮に赤字が20年間続いた場合、500万円の累積赤字となります(この分は、手持ち資金として残した預金を取り崩して支払うこととします)。

この例を株や投資信託の発想で考えると、値下がり分と累積赤字の合計で2,500万円の損失となり、「大失敗」に映るでしょう。

しかし、所有している一棟マンションを8,000 万円で売却すれば、それはその時点で収入になります。

購入時から20年経過しているのでローン残債はおよそ4,000万円です。これを差し引くと4,000万円残ります。さらに最初に諸費用などに使った1,000万円と、累積赤字の500万円を差し引くと残り2,500万円。売却時の譲渡税や仲介手数料などの譲渡費用を考慮しても2,000万円程度は残るでしょう。

このお金の動きを簡略化したバランスシート(貸借対照表)に落とし込んでみましょう。購入時点と比べて売却時典では資産は目減り(不動産価格が下落)しても、それ以上に負債(ローン)が減っているため、純資産(自己資本)は1,000万円から3,500万円増え、4500万円になっています(ここから税金などの譲渡費用を払うイメージです)。




全体の金額は減っているのに資産が増える、ということがなぜ起きるのかというと、不動産投資では「Other People's Money(以下、OPM)/他人の資金」の存在があるからです。上の例では、自分の財布から出した初期投資(=種銭)は1,000万円なのに、10倍の1億円の投資をしています。このように、種銭を何倍にも活かせることを「レバレッジ」といいます。銀行ローンという他人資本によるレバレッジが、不動産投資の肝(キモ)なのです。

実は、株やFXでも、信用取引や証拠金取引でレバレッジを掛けることは可能です。ただ、不動産投資のように20年、30年といった長期融資は受けられません。

さらに、この他人資本であるローンの返済に充てるのは、こちらも他人の資金である入居者からの賃料収入です。もちろん、空室などで運営資金が赤字になれば補てんが必要ですが、ローン返済が進んで残債が減った時点で売却すれば、最終的に黒字にできます。つまり、出口でリカバリーできるわけです。

こういったマインド・チェンジができた結果、安心して不動産投資へ乗り出せるという人も少なくないようです。



不動産投資初心者は、新築ワンルーム投資に惹かれるが・・・

「節税したい」という希望から、「頭金は少額でOK」「節税になる」「将来の年金代わりになる」と謳われる新築ワンルームマンション投資に惹かれる人も多いでしょう。

フルローンで購入すれば初期費用は少額で済みますし、一定の節税効果があることも事実です。ローン返済が終わった後も、売却せずに賃貸を続ければ、家賃収入の多くが年金代わりにもなるでしょう。とはいえ、次の2つの理由から、サラリーマンが新築ワンルームマンションへ投資することは、積極的にはお勧めしていません。

1. 新築ワンルームの節税メリットは一時的
不動産取得税や登録免許税などの取得時の経費が膨らむ初年度が、最も節税効果が大きく、2年目にも少し節税メリットが出るものの、3年目以降は急速に節税効果がなくなってしまいます。

2.家賃収入からローンや諸経費を引くとほとんど現金が残らない
新築ワンルームマンションをフルローンで購入した場合、手元に現金がほとんど残らないケースが多くあります。悪くすれば、赤字で持ち出しになる時期が長く続くことも。

確かに、数十年後の出口まで持ちこたえられれば、持ち出し分のカバーはできますが、病気やリストラなどで、賃貸運営に行き詰まるリスクは無視できません。

以上の点から、不動産投資をするなら、シミュレーションをした上で収支が黒字になり、手残りがある物件を選ぶほうが安全でしょう。首都圏でも、中古の区分所有物件や一棟モノを吟味すれば、こうした不動産投資は可能だと考えます。

また、節税志向の強い人には、より節税効果の高い収益不動産、例えば減価償却費を大きく計上できる築年の古い木造アパートを探すという手もあります。ただ、これについても節税効果のある期間は限られています。

将来的に優良な資産を増やしていきたい場合は、節税を追求するよりも、収益性が高くて長期に賃貸運用できる収益不動産が向いているかもしれません。

まずは、不動産投資の入口に立って具体的な収益不動産を検討し、自分に合った投資スタイルを見つけてみてください。

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