アパートマンション経営

アパート・マンション経営のデメリット

競争の激化や空室リスクなどのデメリットも多い

法令上の制限に注意

建築基準法・都市計画法による建ぺい率・容積率の制限、斜線制限など、建物の広さや高さにはいろいろな制限があります。賃貸住宅の場合は特に、大勢の人が一同に住むものなので、「災害時の安全性」という部分で規制は厳しくなります。各都道府県の条例なども加わり、結果、「賃貸に回せる面積が意外に少ない」ということもありえます。

競争の激化

近年の超低金利で、マンションを購入して賃貸することが「有効な投資方法」として注目されるようになりました。数年にわたる都心部での地価下落もあいまって、大手業者が都心部でのマンション建設に力を入れるようになっています。したがって、賃貸住宅の「供給」が増えており、「競争」が激化しています。

避けがたい空室リスク

どんなにいい物件でも、ある程度の空室は出るものです。１年のうち１ヶ月空室になるだけで、8.3％の収入減になってしまいます。
しかも近年の「競争激化」により、空室リスクは高まっています。「満室」を想定して資金計画を組むと、後で資金繰りが厳しくなることもあります。

意外に多い支出項目

管理費や修繕費など、「ランニングコスト」がかかります。一般に、賃料収入の10～20％がこれら費用に充てられてしまいます。
建設資金を借入でまかなった場合は、当然、元利返済負担があります。賃料収入の半分以上が消えてしまうことも珍しくありません。
これ以外にも、固定資産税や所得税などがあります。
家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が８％ぐらいあっても、手残りで見た利回りは１％程度、ということもありえますので注意してください。

転用が困難

アパート・マンション建築に当たり、多額の借入が生じるのが普通です。借入完済以前に、土地を他の用途に転用するのは基本的に不可能になります。借入の返済期間は長期に及びますので、その間、土地の用途が限定されることになります。
また、「借家法」により、入居者の権利が守られていますので、「立ち退かせて住宅を解体する」のは非常に難しいです。場合によっては、多額の「立退料」が発生することもあります。

売却損の可能性

将来、投資資金を回収する際、土地建物を売却することになります。
しかし、建物については、使用に伴う「減価」がありますので、売却損が出る可能性があります。
家賃収入と建築価格を比較した「利回り」は、確かに一般の金融商品を上回りますが、大きな売却損が出てしまうと、トータルでの利回りも下がります。
これを避けるためには、毎期の修繕費計上や数年ごとの大規模リフォームが必要になりますが、これによっても収益性は下がります。

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