教訓1．不動産賃貸経営の法人化にあたり注意すること

ここ数年「法人減税・個人増税」の傾向が続いていましたが、2016年から法人税の実効税率が30％を切ったことを機に、不動産賃貸経営の個人オーナーが法人を設立する動きに拍車がかかりました。

法人化に当たって多いのは、不動産投資をしている本人が出資して株主となり、配偶者や子を代表にした資産管理法人を設立するケースです。「1物件1法人」にして、物件ごとに違う法人が融資を組んでいるケースも珍しくありません。その場合、投資をした本人は融資の連帯保証人になっていますが、個人信用情報には登録されないため（すべてではない）、その事実は他の銀行にはわかりません。

しかし、別法人を所有して他行から融資を受けていることを銀行に報告しないのは、ローン契約の告知義務違反にあたる可能性があります。判明すると「期限の利益の喪失」（融資期間内に分割返済する権利を失う）に該当し、一括返済を求められるケースもあるようです。法人化のメリットばかりに気を取られると、足もとをすくわれかねません。

富裕層向けの課税強化も進んでいますので、最新の情報や専門知識を持つ税務や法務のプロの助言がますます必要になってきたといえるでしょう。

教訓2．危険な勧誘も

「個人投資家ブーム再来」ともいえる雰囲気の中、さまざまな不動産投資セミナーや投資塾が開かれ、投資ハウツー本もあふれています。多くはきちんとした内容だと思いますが、なかには危険な勧誘もあるようです。普段からお付き合いのある投資家の方から、取引の内容について意見を求められ、「それは違法です」とお答えしなければならないものありました。

たとえば、ある取引は、結果として「二重売買契約」をすることになるものでした。収益物件の転売業者と投資家が、金額の異なる2つの契約書を作成するのです。
仮に1億円の物件を販売したい業者がいたとしましょう。通常は、諸費用と頭金を含めて1,000万円程度の自己資金が必要です。これに対して、実売価格である1億円の正規の売買契約書とは別に、金額を膨らませた1億2,000万円の契約を作成して金融機関に提出してオーバーローンを組むわけです。

その結果、手持ち資金ゼロで購入でき、場合によっては余裕資金まで作ることができます。しかし、これは私文書偽造に当たり違法です。

新築の区分ワンルームマンションも数多く売り出されていますが、手取り収入（キャッシュフロー収入）を得る目的での不動産投資としては、あまりお勧めできないものがほとんどです。

また、所得税還付を目的として物件を購入した人の中には、所得税の還付はされるものの、還付額以上の赤字があるワンルームをいくつも取得していることがありました。"不動産投資に詳しい知人"の勧めだったということです。

ごく簡単な収支シミュレーションを行えば、その投資が意味のあるものかどうかはすぐにわかります。相談する相手も非常に重要といってよいでしょう。不動産投資に関する"リテラシー"の必要性がますます高まっています。

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