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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
はじめての不動産投資

「J-REIT」と実物不動産、それぞれのメリット・デメリット

不動産への投資の一つとして、数万円から始められるJ-REIT(不動産投資信託)が注目されています。一棟マンションやアパートなどの実物不動産と比較しながら、メリット・デメリットを紹介しましょう。

2016年9月 9日

【この記事のポイント】

•株式より堅調?注目のJ-REIT

•流動性、収益性、節税対策ではどちらが有利か

•J-REIT vs 実物不動産、まとめ

株価指数よりも高い水準で推移するJ-REIT

日銀によるマイナス金利政策の実施以降、一段とJ-REIT(Jリート)に対する注目度が高まっています。2%前後の株式の配当利回りに比べて、3%を超えるJ-REITの予想分配率の高さが目立っているからです。また、国は、不動産投資市場活性化の一環として、リートなどの資産総額を、2020年頃に現在の2倍に当たる30兆円に拡大する成長目標を打ち出しています(不動産投資市場政策懇談会提言)。

図1は、J-REITの投資口価格を指数化した「東証リート指数」と日経平均株価の騰落率の推移を示したものです。2016年5月末時点で、日経平均株価が年初比マイナス7.5%を付けているのに対し、東証リート指数は年初比プラス9.3%となっています。





J-REITの「REIT」は、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、「不動産投資信託」を意味します。投資家から資金を集めて不動産に投資し、購入した物件の賃料収入や売買益を配当するものです。投資家が購入するのは受益証券(証券会社を通じて購入します)で、投資家自身が不動産の所有権を得るわけではありません。日本では、不動産保有者と運用者を分けるなどの規制があるため、区別をしてJ-REIT(Jリート)と呼んでいます。

ただ、「不動産投資信託」という名称から、J-REITは「不動産投資の一つ」として紹介されることも多いようです。そこで、実物の不動産投資とJ-REITについて比較しながら、それぞれについて理解を深めていきたいと思います。

J-REITは1口6万円台から、配当利回りは3~4%

まず、J-REITについて、大まかな仕組みと現状を見てみましょう。

J-REITの多くは、「不動産投資法人」の形態を取っており、保有資産を証券化した受益証券を証券取引所に上場し、株式と同じように売買できるようになっています。収益の90%超を配当に回すなど、一定の条件を満たせば、投資法人には法人税がほとんどかかりません。そのため、通常の株式などに比べて、配当利回りを高めに設定できます。運用実績などの情報も開示されるため、透明性の高い仕組みといわれています。

投資対象の種類は、オフィスビルがもっとも多く、次いで商業施設、住宅と続きます。物件の種類に特化した商品だけでなく、オフィスと商業ビル、オフィスと住宅など複合したタイプもあり、最近では物流施設やホテルなどバリエーションが増えています。投資口価格や配当利回りの高低は、物件の種類や組み合わせ、地域など、銘柄によってかなりのバラつきがあります。

2016年8月上旬時点で、J-REITの銘柄(投資法人)は56に上ります。1口当たり投資口価格と予想配当利回りの関係は、図2の通りです。投資口価格は6万円台から120万円以上まで幅広く、平均で約27万円です。予想配当利回りは2%台後半から6%台で、平均は4%弱となっています(いずれも2016年8月24日現在)。

株と同じくらいの投資額で、利回りは比較的高めということが分かります。また、株式の銘柄をブランドなどの「好き嫌い」で選ぶ人もいるように、著名なビルや商業施設などにも投資することができ、資産形成とは違った楽しみ方もあるかもしれません。

次のページでは、流動性や収益性などのポイントについて比較します。>>

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