投資商品の中では、不動産投資の利回りが高い

昨今の株価の低迷により、株についても配当利回りに目を向ける動きも出ています。ただ、企業業績により変動するうえに、東証一部の平均利回りを見ても決して高くありません。株と不動産を利回りで比較することは一般的には少ないと思いますが、参考のために数字を並べてみると、図2のように大きな差があります。

【不動産】ノムコムプロ掲載物件(全物件)のデータ(満室時の表面利回りの平均値)
【株】東京証券取引所の株式平均利回り(東証一部・単純利回り)のデータ
【J-REIT】不動産証券化協会の全投資法人の予想分配金利回りデータ
【国債】日本相互証券の国債10年物最長期利回りデータ

その他の投資商品と比べてみても、不動産投資の利回りの高さが目立っています。たとえば、国債の利回りは株の平均利回りよりも低く、1％台です。一般の個人でも買える個人向け国債はさらに低くなり、1％を切る水準に過ぎません。

株や債券等を組み入れた投資信託は、長期に渡って分配金＝インカムゲインを得ることを目的に投資する人も少なくないようです。しかし、前述のように運用実績は低迷しており、なかには元本割れのケースもあります。投資信託の分配金を利回りに換算すると、不動産投資ほどの利益は得られないケースが多いでしょう。

投資信託のなかには、不動産を投資対象にした「J-REIT」(不動産投資信託)もあります。こちらは利回り(予想分配利回り)の平均値が6％前後です。個別に見ると8％を超える銘柄もあります。J-REITも、ある意味では不動産の運用益を得ているわけですから、間接的に不動産投資をしているといえるかもしれません。その意味では同じ土俵で検討できる対象です。

J-REITの場合は、１投資口当たり数十万円から投資できますから、小さな資金で始められるメリットがあります。しかし、取得にあたってローンを使うことができません。高利回りを生かして大きく資産を増やすには、まとまった自己資金が必要になります。

一方、マンションやビルなどの現物不動産を購入する不動産投資の場合はローンを使えますから、少ない自己資金で大きな投資をすることが可能です。したがって、手持ちの自己資金が限られている人が大きな資産形成を目指すなら、現物の不動産投資のほうが現実的といえます。

不動産は「1物件＝1オーナー」で収益を自分でコントロールできる

利回りのベースとなる収益の性質も、不動産と株では異なります。
まず、不動産の賃料収入は、通常2年ごとの賃貸借契約を基準にして決まるため、短期間に急激に変化することはありません。借主から家賃値下げ交渉を受けることもありますが、一度に半額になることもないでしょう。せいぜい数％から10％程度の変動幅にとどまります。

一方、株の配当は、半年ごとの決算で決まり、経済情勢や企業の業績によって大きく変わります。前期は1株当たり10円だったのが無配、つまりゼロに転落することも珍しくありません。また、昨今のニュースで取り上げられているように、たとえ業績が順調な一流企業でも、経営陣の不祥事や粉飾決算などが発覚して、一夜にして株価が暴落するケースもあります。

いくらIR情報が開示されても、本当の意味で企業の命運を左右する情報は外部から知ることはできません。そのため株価や配当の予測は難しいのが現状。

つまり、株主のまったく伺いしれないところで、配当も株価も左右されてしまうのです。経営状態とは関係なく、株主の動き次第で変動することもあります。大企業には同時に何万、何十万の株主がいて、機関投資家やファンドなどの大口投資家の思惑で翻弄されることもあります。一人の個人株主の力ではどうすることもできません。

しかし、不動産の場合は「1物件＝1オーナー」が基本です（例外的に共有の場合もあります)。株と違って「自分だけのもの」なのです。ですから、オーナーの運用次第で家賃が下がったり空室が出て収入がダウンすることもありますし、その逆に、入居者募集の工夫をしたり、バリューアップのリフォームをして賃料水準を高めることもできます。

以上の点を総合的に考えた場合、安定的に高い収益を得られる投資商品としては、不動産投資の有利さが目立つといるのではないでしょうか。
将来の年金代わりに不動産を買うという発想も、こうした性質を前提にしているわけです。

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