自宅が先か？不動産投資が先か？いえ、両方一度に実現できます

「不動産投資をしたいが、マイホームも欲しい」「自宅が賃貸のままでは、家賃の支払いがもったいない」と考える人は多いと思います。こうした場合、資産形成より、まず自宅を先に購入しようとするのが一般的かもしれません。

しかし、先に住宅ローンを組んで自宅を購入してしまうと、不動産投資をするための新規融資を組むことは、かなり難しくなります。住宅ローンの返済が進んで残債が減る、または収入が増加するのを待たなければならないでしょう。

実は、こうして長期にわたって待つことなく、マイホーム取得と不動産投資を同時に実現する方法があります。しかも、家賃収入からローンを返済することも可能です。つまり自己負担ゼロです。

その夢のような方法とは、「賃貸併用住宅」を建てることです。
メリットを簡単にまとめておきましょう（図1）。

賃貸併用住宅は、土地を持っている地主や、老朽化した一戸建ての建て替えを検討している方に、ハウスメーカーが提案するケースが現状では多いといえます。そのため「借家住まいで土地のない人には難しい」「年収が数千万円以上の富裕層でないとできない」と思われがちです。

結論から言うと、年収1,000万円以下でも、土地を買って賃貸併用住宅を建てることはできます。年収700万～800万円でも可能でしょう。その方法を紹介していきます。

土地購入から賃貸併用住宅を建築する方法

「土地購入＋賃貸併用住宅建築」を同時に実現する上で一番のネックになるのは、資金計画です。以前は、年収が高くなければ難しい面が確かにありました。しかし最近では賃貸併用住宅にも柔軟に使える住宅ローンが現れています。

一般に、住宅ローンを賃貸併用住宅に利用する場合は、自己居住用部分の床面積が建物全体の2分の1以上必要です。賃貸部分と居住用部分が半分ずつであれば、アパートローンより金利の低い住宅ローンを使えるわけです。

また、融資限度額は、年間収入に占める年間返済額の割合であるローン返済比率で判断されます。一般に返済比率は35～40％です。「年間収入」が何を指すのかは、金融機関によって異なります。都市銀行では普通、年間収入はサラリーマンの「給与収入」のことであり、賃貸併用住宅の場合も（取得後には収入となり得る）賃料収入は加味されません。

賃貸併用住宅を建てるには、建築費だけで4,000万～5,000万円程度、土地代を含めれば1億円近くになるでしょう。これだけの借入金を給与収入だけで支払うには、かなり高い年収が必要になります。
これに対し、ある銀行（Ａ銀行とします）では、給与収入に賃料収入の7割程度を加えて年間収入としています。

たとえば、給与収入が800万円、家賃収入が300万円（満室想定）の場合、[800万円＋（300万円×70％＝210万円）＝1,010万円]を年間収入として審査するのです。800万円で審査される他の都市銀行よりも融資限度額が高くなり、大型の賃貸併用住宅も建てられるようになるでしょう。

Ａ銀行の住宅ローンで賃貸併用住宅を建てたケーススタディが、上の図2です。土地と建築費がそれぞれ4,500万円で、合計9,000万円を借りた場合の毎月返済額は約25.4万円となります。賃宅部分6戸の家賃収入が30万円(満室時想定)ですから、家賃でローン返済を賄った上におつりがくる計算です。給与収入は1,000万円以下で可能となっています。

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