利回りが低くても、低金利・長期返済のローンなら
キャッシュフローは有利

前ページで株式やJリートなどの投資商品と、不動産投資（収益物件）の利回りを比較しましたが、利回り以外の比較ポイントがあります。Jリートを含む金融商品は、購入資金の融資が受けられない、つまり、レバレッジが効きません。手持ち資金が、購入金額の限度になるということです。

一方、収益物件はレバレッジが効きます。融資を受けることによって、少ない自己資金で大きく投資してリターンを増やすことができるわけです。利回りが同じ水準でも、投資総額を大きくできるほどキャッシュフローも増えます。

さらに、収益物件同士で比較する場合は、融資条件によってキャッシュフローが大きく左右されます。図2はその違いを示したものです。物件価格7,000万円、表面利回り7％、経費率1％の場合、ローンの元利返済前の家賃収入は年間420万円となります。

これを全額ローンで購入すると、ケースA〔金利3％・返済期間20年〕では、年間の返済額が約466万円となり、赤字になってしまいます。ケースB〔金利2％・返済期間35年〕は返済額が約278万円で、約141万円のキャッシュフロー収入（税引き前）が残ります。

融資条件は、購入する物件と個人属性によって変わります。最近は、築年数の新しい物件に対して、有利な条件で融資する金融機関が増えています。木造アパートでは、以前は返済期間が最長20～25年だったのが、最近は30～35年も可能になってきました。借り入れ金利も下がっています。図2のケースAが数年前の融資条件、ケースBが最近の融資条件というイメージです。

ケースAの融資条件では、表面利回り7％では採算が合いません。8％以上の物件でないと投資する意味がないといえます。ケースBの条件なら、表面利回りが6％程度でもキャッシュフローはプラスになります。投資物件を探す条件として、表面利回り8％以上よりも6％以上のほうが、物件の選択の幅が広がるでしょう。

築年数や立地との関係にも注意

融資条件のほかに、物件の条件として、築年数も考慮しておく必要があります。築年数が古い物件ほど、修繕費がかさみ、空室リスクが高まるからです。新築ならある程度の入居が見込めますし、当初の10年間はそれほど修繕費がかかりません。

以前は、新築の収益物件には開発業者の利益が上乗せされているため、利回りが2％程度下がるというイメージがありました。また、賃貸ニーズを満たしていないものも多く、資産価値も心配でした。そのため「利回りの低い新築を買って開発業者を儲けさせるよりは、幾年数が古くても利回りの高い中古を選ぶほうがいい」と考えられていた時代がありました。

しかし、最近では、新築の賃貸物件の商品開発力も高まって、賃貸ニーズをとらえたものが増えています。また、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づいた10年間の瑕疵担保保証（主要構造部）があり、売主の業者が倒産しても保険でカバーしてくれる仕組みができています。

しかも、築年が新しいほうが融資条件も有利になるため、利回りの高い築古中古よりも、利回りが1～2％低くても新築や築浅物件を選ぶ傾向が高まっているのです。ただ、新築物件の供給が過剰なエリアでは、なかなか部屋が埋まらないケースも出ています。立地や供給状況、賃貸ニーズによって空室率が左右されることにも気をつけましょう。

物件を探す際には、投資基準として利回り水準を見ながら、総合的に考えてみてください。