不動産投資は「良い物件を買えば成功」というわけではありません。不動産は、長く持ち続けることによってリスクが高まって行く面もあるからです。築年数が古くなるにつれ、空室が増えるリスクは高まります。家賃を下げざるを得なくなれば、収入は減少します。

その一方で、建物の修繕、設備の更新などの費用は嵩んできます。収入が減り支出が増えれば、キャッシュフローが悪化するのは明らかでしょう。こうした状況を放置していると、資産価値の低下にもつながってしまいます。

したがって、収益物件を取得した後の「運営管理」が非常に重要になってくるのです。多岐にわたる賃貸物件の管理は、何かしら管理会社へ委託することがほとんどです。では、どんな管理会社に頼んだらよいのでしょうか。

オーナーの利益を追求する「PM」

実は、収益物件オーナーの間では、委託している管理会社への不満が少なくありません。「空室が出てもすぐに入居者募集を始めない（対応が遅い）」「自社系列の仲介店にしか情報を出さず、入居者が決まるまで時間がかかる」「入居率が落ちても『家賃を下げないと決まらない』としか言わず、有効な空室対策がない」など、オーナーの利益につながらない対応が目に付くことがあるのです。

こうした状況に、「PM」で対応する会社が増えてきました。PMとは「プロパティマネジメント」の略で、日本語でいえば「賃貸運営（経営）管理」となります。「賃貸管理」の間に「運営」が入っています。業務内容を列記すると既存の賃貸管理と大きく変わらないように見えますが、取り組む姿勢やサービス内容が違います。
既存の管理会社が行う「賃貸管理」は、「オーナーからの指示を実行する」という受け身のイメージが強いのに対して、PM会社は積極的にオーナーの資産（不動産）を守り、運用益を高めるために管理業務を代行する立場といえるでしょう。

これはもともと、不動産関連業務の分業専門化が進んでいる米国から入って来た考え方で、全米不動産管理協会（IREM）が認定する「CPM（Certified Property Manager）」は「不動産経営管理士」と訳されています。オーナーの利益に反する行為は行わないという厳しい倫理規定が定められているのです。

委託する管理会社の良し悪しは、このような「PM業務」を担っているという意識を持っているかどうかが分かれ目になるでしょう。

PM会社の果たす役割

最近は、得意分野を前面に押し出したり、独自のサービスを提供するPM会社も登場しています。たとえば、入居者やテナントの募集を行う「リーシングマネジメント」に特化した会社もあります。緻密な不動産市場のマーケティングに基づいて、エリアに合った家賃や賃貸条件の設定を提案します。また、数十から数百社に及ぶ仲介会社と連携し、情報を広くオープンにしてスピーディーな成約を目指すものです。

「集金管理」を強みとする会社もあります。家賃の滞納が起きたら、専門部隊が即座に督促業務を開始し、滞納期間が長引くことを防止するのです。物件数が多くなると、家賃未納が数％程度は発生するのが一般的ですが、中には家賃回収率が100％近い会社もあります。

このほか、入居者の満足度を高めて退去防止に有効とされるのが「24時間365日入居者コールセンター」です。設備故障やカギ紛失、水漏れ、ガラス破損などのトラブルがあった場合に、緊急時の連絡窓口となり、迅速・適切な処理をしてくれます。ただし、対応の範囲やスタッフの現地駆けつけに対する費用負担の有無など、会社によってサービス内容が違うことに注意してください。

既存の管理会社では実施することが少ない「入居時立ち会い」も、オーナーにとってありがたいサービスの一つでしょう。これは、PM会社のスタッフが入居者とともに室内の不具合箇所や設備故障の有無を確認し、写真も撮影して「室内状況確認書」を作成するものです。これがあれば、退去時に不具合が見つかった際の原状回復トラブルを防ぎ、敷金精算もスムーズに進められます。

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