緩やかな上昇が続く中古マンションと住宅地の価格

2014年8月11日

昨年来、中古マンション・住宅地ともに好調な取引が続いていました。大きな曲がり角といわれた消費増税後はどうだったのでしょうか。路線価のデータもヒントにしながら、2014年7月時点の最新価格動向を見ていきます。

地域格差が拡大、東京一極集中が加速

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前回（2014年4月調査）も指摘しましたが、地域ごとに異なる動きが見られます（図3参照）。住宅地地価、中古マンション価格ともに、変動率が過去1年間通してプラスを維持しているのは、東京都区部と都下のみです。逆に千葉県はずっとマイナス、神奈川県と埼玉県はプラス・マイナスが相前後します。神奈川県はプラスの時期が多く、どちらかと言えば都下に近い動き、埼玉県はマイナスが多くて千葉に近い動きです。

首都圏の中に、プラス傾向とマイナス傾向の大まかな色分けができつつあるようです。そして、プラスの動きを牽引しているのが東京都区部です。

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図4は、東京都心3区（千代田・中央・港）の中古マンション市場を示したものです。このグラフを見ると明らかなように、成約数は前年比プラスが続いており、2014年4～5月にマイナスへと大きく落ち込んだものの、6月には早くもプラスに持ち直しました。在庫は前年比マイナスが続いています。成約は増え、在庫が減少しているわけです。

都心部では、自分で住むための家を買う実需層だけでなく、外国人投資家や地方の資産家による相続対策のための物件取得など、さまざまな需要が集まっています。新築のタワーマンションや中古の一棟マンションをキャッシュで買う、土地を買ってアパートを建てるなど、取引される物件の種類も買い方も多様です。

国内外から人口や富が東京に流入し、インフラ整備も集中しています。東京一極集中がますます強まっているといえるでしょう。

回復軌道に入る都心、停滞する郊外、この先どうなる？

いつもながら、今後の動きを予測するのは難しいところです。現状では特に、消費増税後のマーケットの評価が見えていないからです。例年夏の間は不動産取引が一服するので、9月以降にならないと大勢が判明しないといえるかもしれません。

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以前から指摘しているように、中古マンションについては新築マンションの動向がカギを握っています。昨年から、新築マンションの価格はジリジリと上昇してきました。しかし、この4月以降は需要の減少を受けて、やや値上がり圧力が弱まっているようにも見えます（図5参照）。

デベロッパーの状況としては、用地仕入れ価格の上昇や、建築コストの大幅アップなどの理由から、値下げの余地はないはずで、むしろコストを価格に転嫁し値上げしたいところではないでしょうか。需要減の中ではそれができず、新規供給量を大幅に絞り、慎重に価格設定をして、様子を見ているのかもしれません。

それでも、東京都区部に限れば新築マンションの売れ行きは比較的良く、売れないほうが例外的な状況です。一方、千葉・埼玉の郊外エリアでは売れ行きが鈍くなっています。

中古市場も新築と同様の動きをしています。都心部では6月頃からじわじわと反響が戻り、取引量も回復しつつあります。相場より割高な価格で売り出された物件には購入希望者は出てきませんが、適正価格なら申し込みが複数にわたって入ります。

準都心や郊外部でも、ある程度人気がある地域や特長のあるマンションに関しては、一定の需要があり、価格が押し上げられる可能性があります。しかし、魅力に乏しいエリアでは、景気浮揚に押し上げられることなく停滞するおそれもあります。マーケットを見る際には、全体的な傾向と自分の住みたいエリア、そして住みたいマンションがあればその取引状況という風に、複眼的に見ていく必要があるでしょう。