緩やかな上昇が続く中古マンションと住宅地の価格

野村不動産アーバンネットが発表した2014年7月1日時点の「実勢調査」の結果をもとに、住宅地地価と中古マンション価格の最新動向を紹介します。この調査は、3ヵ月ごとに対象となる住宅地（土地）と中古マンションをピックアップして、実勢価格を定点観測したデータです。それぞれのエリア全体の平均値を表すものではありませんが、不動産マーケットの現状を知る上で参考になります。

力強い右肩上がりではないが、堅調な動きが続く

2014年7月1日時点の調査結果によると、首都圏における四半期ごとの平均変動率は、住宅地地価、中古マンション価格ともにプラス0.3％となりました。いずれも前回と比べて大きな変化はなく、わずかながらプラスの状況が続いています。ゆるやかな値上がり傾向が続いているといっていいでしょう。

事前の予想では、消費増税の影響でやや値下がりする可能性も指摘されていました。個人間の取引では消費税は課税されませんが、中古マンション市場が新築マンションとの連動性が強まっているために、課税の影響が大きい新築の動きに引っ張られるのではないかと懸念されたのです。

実際のところ、4月に入って新築マンションのモデルルームへの来場者数は大きく減少しました。明らかに3月までの駆け込み需要の反動減です。中古マンションに対する反響（資料請求や問い合わせ）も、新築ほどではありませんが、やはり減少しています。そのため価格が値下がりするのではないかと予想されていたのです。

東日本レインズ（国土交通省指定の不動産流通機構が運営）の調査によると、中古マンションの成約件数は4月以降、3ヵ月連続で前年比マイナス10％を超える2ケタ減となっています。ただし成約価格は下がっていません。今回の実勢価格調査の結果も、こうした動きを反映しているのでしょう。

ただ、土地に関する東日本レインズの調査では、成約件数が9ヵ月連続で大幅に減少しており、4月以降は価格も値下がりしています。実勢価格調査とは異なる動きです。なぜ、こうした差が出るのでしょうか。理由の一つは調査地点の違いだと考えられます。

東日本レインズが首都圏全体の登録物件（売出物件）を対象にした平均値なのに対して、実勢価格調査では継続的に売買のある地点を選んでいることもあり、比較的条件の良好な住宅地の定点観測となっています。つまり、立地や物件の条件が良い土地は値下がりしていないといえるでしょう。

路線価が大都市圏で6年ぶりに上昇。その実態は？

地価に関しては、もう一つ気になる調査があります。7月1日に国税庁から発表された2014年の路線価です。これは土地の相続税評価額の基になる公的な地価指標の1つで、公示地価の8割を目安に算出されます。来年1月から相続税の大幅増税が実施されるだけに、注目を集めていました。

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全国平均ではマイナス0.7％の変動率でしたが、三大都市圏を始め、主要都市ではプラスに転じました。新聞やテレビのニュースでは「大都市圏で回復」「都内路線価、6年ぶりに上昇」といった派手なタイトルが並びました。実際に都内の最高路線価は、5％を超える大幅な上昇を示した地点が珍しくありません。図2のように変動率トップ10には、千代田・中央・港・渋谷・新宿の都心5区や、駅前再開発でインフラ整備が進む中野や北千住などがランクインしています。

これに対して、冒頭の実勢価格調査では0.5％に満たない小幅な上昇です。年間変動率に換算しても1％前後の動きにとどまります。この差は土地の用途による違いといえるでしょう。最高路線価の所在地は、主に中心市街地の商業・業務エリアです。REIT（不動産投資信託）などの投資マネーや、企業のオフィス需要が価格上昇を後押ししているといわれます。一部では大型マンション用地になるケースもあるようです。

一方、実勢価格調査は、主に個人向けの住宅用地や建売用地が中心です。これらの土地の動きは、基本的には個人の購買能力に左右されますから、都心部の商業用地のような派手な動きにはなりません。マスメディアのニュースだけを見ると、いかにも不動産市場が活況を呈し、都心部が過熱しているかのようなイメージになりがちですが、住宅に関してはそれほどでもないことを知っておきましょう。

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