【この記事のポイント】

・区分物件「ワンルームVSファミリータイプ」

・オフィスや店舗などのビル系区分物件のメリット

・「区分」と「一棟」、投資効率の違い

・物件のバリューアップ、価格のコントロールしやすさは？

価格が低めで購入のハードルが低い区分物件

不動産投資物件の売買で、最も取引件数の多いのは「区分マンション」でしょう。物件数が豊富で、一棟のアパートやマンションに比べて当然総額の価格は安いため、不動産投資の初心者も入りやすいカテゴリーといえるでしょう。

郊外のワンルームマンションでは、総額500万円以下、表面利回りが10％を超える物件もあります。価格が低く流通物件数が多いということは、流動性が高い、つまり売却しやすいということでもあります。

また、現金で購入できる水準のため、「手元の余裕資金をどこに投資しようか」と考えている人にとって、株やFXなどの他の投資商品と比較しやすい面もあります。不動産は「金融商品より利回りが高い」「インフレに強い」という特長があり、「現金を実物資産に変えておきたい」という志向にも対応できます。

ワンルームとファミリータイプ、それぞれの特徴は？

投資用の区分マンションといえば、ワンルーム（1R）や1Kなどの単身者向けが中心と思われがちです。しかし、2LDK以上のファミリータイプを投資対象にするケースも少なくありません。3000万～4000万円のファミリータイプのマンションを現金で購入するケースもよく見られます。1R・1Kタイプとファミリータイプのそれぞれの特徴をまとめておきましょう。

まず、ファミリータイプのほうが売却しやすい傾向があります。というのも、1R・1Kタイプの購入者はほぼ投資家に限られるのに対して、ファミリータイプは自ら居住する実需層にも売却できる可能性が高いからです。こうした特徴を活かしたビジネスを展開している業者もあります。実需層の事を考えると、立地だけでなく、設備仕様やグレードも重視して物件を選ぶことが重要でしょう。

1R・1Kの場合は、実需層が購入する可能性は低くなります。ただ、最近話題の「民泊」や、マンスリーマンションとして活用することによって、通常の賃料相場より高収益を得られる可能性もあります。

オフィス・店舗などのビル系区分物件のメリット

投資用の区分物件はマンション（居住用）だけではありません。オフィスや店舗などのビル系（事業者向け）の区分物件もあります。流通市場に出ている物件数がやや少ないことが難点です。しかし最近では、ビル一棟を仕入れて1フロア単位の区分物件に分けて分譲するビジネスが登場するなど、バリエーションは増えつつあります。

収益性の点では、マンションよりもオフィスや店舗のほうが、高いケースが多いでしょう。住宅系の賃料水準は、多少景気が上向いてもすぐに上がることはなく、また値上げ可能な幅も大きくありません。都心部の一部のタワーマンションなどでは、大幅な賃料値上げも行われているようですが、23区内の一般的なマンションでは、家賃を大きく値上げすることは難しいでしょう。

それに対して、オフィスや店舗の賃料は、好景気になって企業の業績が改善すれば、賃料を値上げできるかもしれません。周辺の開発整備によって賃料相場がアップすることもあります。そのようにして収益性が高まれば、売却価格の上昇にもつながります。ただし、景気が悪くなった際の賃料値下げもあり得ます。

オフィスや店舗を選ぶ際に注意したいのは、ビル内での所在階数です。基本的には、道路に面した1階フロアが有望です。地下や、2～3階以上の"空中店舗"はテナントが付きにくいといわれています。築20～30年の小さなビルの上層階は、都心部でもテナントの確保が厳しいかもしれません。景気の影響、また、立地やグレードの良し悪しによる影響は、住宅系よりもオフィスや店舗のほうが大きいといえます。

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