収益不動産マーケットへの新規参入が増えている

現在、不動産投資市場は活況です。その半面、良い物件を見つけるのが難しくなっています。理由は、従来の富裕層やサラリーマン投資家だけではない、新規参入者が増えているからです。

まず、デベロッパーや建売住宅業者、不動産の買い取り再販売業者といった、不動産関連業者の参入があります。これらの業種は、土地や建築費、物件価格の高騰によって仕入れ価格が上昇し、採算が悪化しつつあります。そこで、収益物件を保有して賃貸収入で利益を補おうという動きが顕著になっているのです。

不動産関連以外の事業法人でも、本業の経営不振から、賃貸経営に目を向けるところも少なくありません。法人として賃貸経営を始める層が加わり、物件購入希望者が多様化しているわけです。

上記のような法人は決断が早く、購入する物件数も個人に比べて多くなります。そのため、こうした法人向けの仲介に力を入れる不動産会社が増えています。新築物件の販売代理を主としていた住宅販売会社や、賃貸を中心にしていた仲介会社・管理会社の中にも、新たに売買仲介に進出してきた会社があります。つまり、これまであまり収益物件を扱っていなかった不動産会社も、増えているのです。

個人投資家が売買の経験や知識に乏しい仲介会社に当たってしまうと、物件選びに苦労したり、場合によっては問題のある物件を買ってしまうおそれもあります。今ほど、どの不動産会社をパートナーに選ぶかが重要になっている時期はないかもしれません。

収益不動産に慣れない不動産会社は、物件調査が不十分な可能性も

収益物件の取引実績が少ない不動産会社は、購入の判断に重要な材料を、十分に調査できない可能性があります。「建物に問題はないのか」「どんなリスクが想定されるか」「融資にどのような影響があるのか」などです。

一棟物件の場合は特に、居住用の区分所有物件に比べ、調査・評価するべき点が多く、知識も必要とされます。たとえば、建築基準法や消防法などの法令の知識は不可欠です。火災報知機や消火器などの防災設備が消防法に定められた仕様になっているか、エレベータ・貯水槽などの法定点検やメンテナンスが適切に行われているかを確認することは欠かせません。

違法建築や建築確認の検査済証を取得していない建物や、入居者やテナントが公序良俗に反する場合などは、ローンの審査が通らないケースもあります。
実は、中小規模の一棟マンションの中には、法令遵守されていないものが珍しくありません。それを知らないままで契約段階まで進み、最終的に融資承認が下りずに取引が流れるのは時間の無駄、機会損失です。誤った購入判断にもつながります。

したがって、不動産会社を選ぶ際には、収益物件の取扱実績が豊富かどうかをチェックすることが重要なのです。さらに言うと、どの営業担当者を通して買うかによって、同じ物件でも収支が大きく変わる可能性も高いのです。

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