不動産売却時にいくら費用がかかるかは、売却計画を立てるうえで欠かせない情報です。この記事では、売却時の諸費用や売却後の税金など、不動産売却でかかる費用を一覧でわかりやすく解説します。シミュレーション例も紹介していますので、売却費用を実際に計算するときの参考にしてみてください。

まずは、不動産売却にかかる費用を以下の一覧表で確認してみましょう。

費用項目	計算式・費用の目安	備考
仲介手数料	譲渡価格の3％プラス6万円（税別）	安価な物件の譲渡場合の特例あり
印紙税	譲渡価格によって異なる。	詳細は国税庁HP参照 ※
登記費用（抵当権抹消費用）	登録免許税 土地・建物で2,000円 司法書士費用 2万円～3万円	土地の筆数×1,000円が加算
書類取得費用 （謄本・印鑑証明・測量図・公図・固定資産税評価証明書等）	各書類1通につき数百円程度	仲介会社が取得する場合には無料
ローン事務手数料	1万円～3万円程度
引越し費用	20万円～30万円程度
引渡準備費用（ハウスクリーニング費用・不要物処理費用・修繕費用等）	ハウスクリーニング費用 7万円～15万円程度 産廃費用・修繕費は別途
測量費用	簡易測量 10～20万円 境界確定費用 30～100万円	戸建てで測量が引渡条件になっている場合のみ 広さや隣地所有者の数などによって開きがある
解体費用	木造住宅で3～5万円/坪	更地売買の場合

印紙税額表（不動産譲渡の場合の軽減税率）｜国税庁HP

不動産売却時で譲渡益が出た場合は、譲渡した年の翌年の3月中旬までに確定申告をしたうえで、納税の必要があります。不安な点がある場合は、早めに専門家に相談しておきましょう。

譲渡所得税は以下のように計算されます。

・譲渡所得＝（売却価額）ー（取得費＋譲渡費用）
・譲渡所得税＝譲渡所得×税率

「取得費」は物件の購入費や購入時の諸費用など、「譲渡費用」は譲渡時の仲介手数料などの諸費用です。物件価格から減価償却費を控除しなければならないなど、ケースによっては計算が複雑になります。

税率は譲渡した年の1月1日時点において、取得してからの所有期間が5年超（長期譲渡所得）か、5年以内か（短期譲渡所得）で変わってきます。それぞれの税率は次の通りです。

・長期譲渡所得の税率20.315％（住民税・復興特別所得税含む）
・短期譲渡所得の税率39.63％（住民税・復興特別所得税含む）

譲渡所得税は、自宅の売却時も課税される可能性があり、その場合は今後の生活に大きな影響を与えます。用意されているさまざまな特別控除や軽減税率の活用を検討してみましょう。いずれの特例も、各要件を満たす必要があります。

・マイホーム売却における3,000万円の特別控除：実際に居住していた家で、住まなくなってから3年以内に売却するなど所定の要件を満たした場合には、譲渡所得から3,000万円の控除を受けられます。

・10年超所有マイホームの売却における6,000万円以下の部分の軽減税率の適用：10年を超える期間所有している自宅の売却については、長期譲渡所得の税率がさらに軽減され、14.21％（住民税・復興特別所得税含む）となります。

・マイホームの買い替えにおける譲渡所得の繰延と譲渡損失の損益通算および繰越控除：自宅を買い替えるときには、譲渡所得税の課税を次のマイホーム売却まで繰り延ばしができます。また、譲渡損失が発生した場合は、ほかの所得との損益通算が可能です。さらに、損益通算できなかった分については3年間の繰り越しが可能です。

譲渡所得は、譲渡した翌年の3月中旬の申告期限までに確定申告し、譲渡所得税を納税する必要があります。特別控除や譲渡所得の繰延、譲渡損失の損益通算を適用する場合も確定申告が必要です。

それでは、以下の例でマイホームの売却費用のシミュレーションを計算してみましょう。

売却価格：3,000万円
取得費：2,500万円
所有期間：7年
抵当権・住宅ローン：あり
測量・解体：なし

仲介手数料　（3000万円×3％＋6万円）×1.1（消費税）＝1,056,000円
印紙税　10,000円
抵当権抹消登記費用概算　32,000円
ローン事務手数料　30,000円
書類取得費用　3,000円
引越し費用　200,000円
ハウスクリーニング費用等諸費用　100,000円
譲渡所得税　3,000万円控除の適用により譲渡所得なし
費用合計：1,431,000円

ここからは、不動産売却時のよくある質問を紹介します。

一般的には 売却価格の5～7％前後が目安です。発生する仲介手数料（3％＋6万円＋消費税）のほか、印紙税、抵当権抹消費用、測量費、引越し費用などが状況に応じて加算されます。税金がかかる場合は、譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）が追加されますが、特別控除や軽減税率をうまく利用して税金を抑えることが可能です。

ハウスクリーニングやリフォームは必須ではありません。過剰なリフォームはむしろマイナスになることもあります。クリーニングや不要物の撤去については、引渡条件の一部となりますので、契約時に詰めておきましょう。

費用に関する領収書、発注書、契約書は必ず保管しておきましょう。
申告方法については、従来からの書類の提出による申告のほか電子申告も一般的になりましたので、手続きを確認しておくと負担が軽くなります。

不動産売却時にかかる費用の大半は、売却代金から支払うことになる仲介手数料です。ただし、引越し費用や不要物の撤去費用など、売却前に支払うものも多くあるため、事前にしっかり資金計画を立てておかなければなりません。手残り資金をより正確に把握するためにも、できる限り綿密なシミュレーションをしておきましょう。

徳田 倫朗	宅地建物取引士 株式会社イーアライアンス代表取締役社長。中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験をもち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。