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＜今回のポイント＞

• ・土地資産はあるのにお金にゆとりがない？「質素な地主」(P.1)
• ・「ご先祖の土地」にこだわる親世代と、合理性を求める子世代（P.1）
• ・売却を検討するべき土地の「3つの条件」（P.1）
• ・土地売却資金で家賃の入る不動産を買う、狙い目エリアとは（P.2）
• ・売って買うだけはない「資産組み換え」の多様なスキーム（P.2）

土地資産はあるのにお金にゆとりがない？「質素な地主」

富裕層や資産家といえば、さぞや裕福なのだろうと思われがちです。しかし、財産の多くが不動産の場合、自由に使える現金が潤沢にあるとは限りません。代々引き継いで来た土地を守るために、それほど贅沢をしているわけではないというケースも多いのではないでしょうか。

親の資産の相談に来店したAさん（40代）も、そのような境遇に思えました。Aさん自身は、都内に住むごく普通のサラリーマンです。実家は、東京都心から電車で1時間ほどかかる駅から、さらにバスを利用する地域にあります。貸地や駐車場など複数の不動産を所有する地元の名士です。

しかし残念ながら、どの不動産も収益性は高くありません。運用効率が悪いといってもいいでしょう。たとえば図1のように、東京23区内でも住宅地の地代（貸地の賃料）収入の利回りは1％に達しないのが現状です（日税不動産鑑定士会『継続地代の実態調べ』平成27年版）。Aさんの実家が持つ郊外の土地に対する地代は、せいぜい固定資産税の数倍程度でしょう。

自宅は、300坪の広い敷地に立派な屋敷を構えていますが、手入れが行き届かない部分も散見されます。すぐ隣に、十数年前に父親が相続税対策のために建てたアパートがあります。新築して数年は満室だったものの、劣化の目立ってきた現在では半分以上が空室というのが常態化しています。リノベーションに多額の費用をかける資金の余裕もありません。

いずれこれらの資産を相続することになるAさんは、「このままの資産を引き継いでも、維持するのに手間や費用がかかって、かえって負担になるかもしれません。サラリーマンの給料で相続税が払えるかも心配です。もっと収益性の高い賃貸マンションなどに転換したほうがいいのでは？」と悩んでいるのです。

「ご先祖の土地」にこだわる親世代と合理性を求める子世代

合理的に考えれば、運用効率の悪い不動産を売って、より優良な不動産に買いかえることは当然の発想でしょう。受け継いだ土地自体は手放すことになっても、資産全体の価値や規模を守ることにつながります。

たとえば、何も活用していない土地（遊休資産）を売って家賃収入を得られるビルを買う、土地を売った資金で金融商品を購入する、などが考えられます。このように、種類の異なる資産の「買いかえ」、「交換」、「換金」などによって、資産の活用効率を改善したり、より高い収益を生むように転換することを「資産組み換え」といいます。

このような発想があることを伝えても、親御さんには土地を売ることに対する抵抗感が根強く残っています。親戚や周囲の目を気にしているのか、「自分の代で土地を減らすわけにはいかない」と考えているようです。

Aさんの例のような世代間の意識ギャップは少なくありません。

しかし、代々受け継いできた「場所」にこだわって現状維持を目指しても、「資産」の目減りを防ぐことはできない時代です。相続の際には、非効率に資産を切り売りしていくことになってしまいます。

さらに、郊外や地方都市では、人口減少と共に地価下落に歯止めがかからなくなるともいわれています。早いうちに手を打たないと、売るに売れない状況に陥り、納税資金も作れなくなるおそれもあるわけです。

売却を検討するべき土地「3つの条件」

代々受け継いだ資産を保つには、「収益を生まない資産」を売り、「効率よく稼いでくれる資産」に買いかえることが必要です。この「資産組み換え」を検討したほうが良い土地としては、次のような条件が挙げられます。

1.貸地［借地権の付いた土地＝底地（そこち）］
2.広すぎる土地（100坪以上など、地域による）
3.築年数が古く空室率が高いアパート（または同様の賃貸マンション）

1の「貸地（＝底地）」は、次のようなデメリットがあります。
・他の賃貸事業（アパート・マンション経営など）に比べて収益性が低い
・一般的に相続税評価額が割高になる
・借地権付きという制約があるため、一般の市場では売りにくい
※参照【不動産投資用語集「底地」】

底地取引専門業者もいますが、買い取り価格は低めになります。底地を少しでも高く売るコツとしては、第三者に売るのではなく、借地人（土地を借りている人）に買い取ってもらう方法があります。またあるいは、底地人（土地の所有者）が所有権を、借地人が借地権を同時に売り出す"底借同時（そこしゃくどうじ）"売却などの方法があります。

ただし、いずれの方法も売却には通常より時間がかかりますから、早めに対策を立てることが必要です。

2の「広すぎる土地」は、その地域の標準的な一戸建て住宅の敷地に比べて広すぎる、という意味合いです。平置き駐車場や資材置き場などに使われ、利用効率が低い割に固定資産税が高いケースが多いようです。徒歩圏に鉄道駅がないなど利便性が悪くて、容積率が200％に満たないようなエリアは、マンション用地にも向きません。

3の「空室率が高い築古アパート」は判断が分かれます。長期的に賃貸ニーズを見込めるエリアなら、リニューアルして付加価値を上げれば復活する可能性はあります。賃貸ニーズがあまりない、または将来的に衰退する可能性が高い場合は、早期に売却し別の資産に買いかえたほうが賢明です。