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投資商品全般と不動産投資との比較については第1回の「今、不動産投資が注目されています」で触れましたので、今回は、投資用不動産の選び方について取り上げることにしましょう。
投資対象としての不動産は、大きく分けて１室単位で購入する「区分所有」と、建物を丸ごと購入する「一棟物件」の2種類があります。それぞれのメリット、デメリット、どんな人に向いているのかを紹介します。

区分所有は金額が低く入りやすいが、リスクもある

まず、区分所有と一棟物件の違いを押さえておきましょう。

初心者の場合、金額の少ない区分所有マンションから検討を始めるケースが多いようです。都内でもワンルームマンションなら中古で500万円程度から、ファミリータイプでも1,000万円程度から売り出されていますから、不動産投資の入口として考えると抵抗感が低いかもしれません。手持ち資金に余裕があるなら、ローンを組まずにキャッシュで購入できる人もいるでしょう。

ただ注意しておきたいのは、区分所有は「0か100か」の投資になることです。どういうことかというと、所有している部屋に入居者が入れば100％の収入となりますが、退去して空室のままだと収入は0（ゼロ）。その間もローンや経費の支払いはありますから、空室期間が長引くと出費がふくらんでいきます。収入の変動リスクが大きいということです。

異なるエリアに複数の区分所有をもてばリスクは減りますが、一定の戸数まで増やさないと「リスク分散」の効果は薄いかもしれません。

また、区分所有は一棟の建物を複数の所有者で共有するため、共用部分の管理や修繕に関して自分の意思だけでは決定できません。所有者間の合意ができずに、必要な修繕が遅れたり、現状を改善する対策が打てなかったりするおそれもあります。

一棟物件は高額だが、資産形成には早道

これに対して一棟物件の場合は、購入価格が高いため、一定の自己資金(頭金)と借り入れが必要になります。都内だと木造アパートで5,000万円程度から、鉄筋コンクリート(RC)造のマンションでは1～2億円程度が多いですね。

会社員で1億円以上の投資はとても無理だと思うかもしれませんが、年収1,000万円以上あれば、1億クラスの物件を買っている方は少なくありません。年収700万円程度でも、5,000万円の新築木造アパートを購入することは難しくないのです。意外にハードルが低いと思いませんか。家賃収入でローンを返済していくため、収益性の高い物件であれば居住用ほど年収の大きさに左右されないのです。

一棟物件には区分所有にないメリットもあります。たとえば総戸数が30戸あるとすると、仮に2～3戸空いても入居率は90％以上を保てます。収入の変動リスクが相対的に小さくなるわけです。また所有者が一人なので、自分の裁量でさまざまな意思決定ができます。適切なメンテナンスを自己判断で進められますし、付加価値を上げる共用部分のリフォームも可能です。

資産形成の早道は一棟マンション

投資効率の面でも、一棟物件は区分所有よりも比較的優れています。仮に1億円の一棟物件と1,000万円の区分所有があり、利回りが同じ10％だったとしましょう。年間の家賃収入は一棟物件なら1,000万円、区分所有は100万円。900万円も違います。オーナーの属性や物件特性により異なりますが、ローン返済分や諸経費を差し引き、税金を考慮しても、手取りで大きな差がつく可能性は高いといえます。

また、区分所有の場合には、定められた管理費・修繕積立金等の出費がありますが、一棟物件はオーナーが修繕計画を立てなければなりません。具体的な内容については不動産仲介会社から紹介されたパートナー会社に提案してもらいますが、オーナー自身がその修繕計画通りに進めるかどうかを承認するわけです。ということは、修繕時期や修繕箇所・リフォーム業者・修繕費をオーナーの考えにより決定できます。一棟物件には、多くの自由裁量があるということです。

人の一生には限りがあります。同じ時間を使って資産形成のスピードを重視するなら、一棟物件を購入するほうが早道といえるでしょう。