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【この記事のポイント】

•株式より堅調？注目のJ-REIT

•流動性、収益性、節税対策ではどちらが有利か

•J-REIT vs 実物不動産、まとめ

株価指数よりも高い水準で推移するJ-REIT

日銀によるマイナス金利政策の実施以降、一段とJ-REIT（Jリート）に対する注目度が高まっています。2％前後の株式の配当利回りに比べて、3％を超えるJ-REITの予想分配率の高さが目立っているからです。また、国は、不動産投資市場活性化の一環として、リートなどの資産総額を、2020年頃に現在の2倍に当たる30兆円に拡大する成長目標を打ち出しています（不動産投資市場政策懇談会提言）。

図1は、J-REITの投資口価格を指数化した「東証リート指数」と日経平均株価の騰落率の推移を示したものです。2016年5月末時点で、日経平均株価が年初比マイナス7.5％を付けているのに対し、東証リート指数は年初比プラス9.3％となっています。

J-REITの「REIT」は、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、「不動産投資信託」を意味します。投資家から資金を集めて不動産に投資し、購入した物件の賃料収入や売買益を配当するものです。投資家が購入するのは受益証券（証券会社を通じて購入します）で、投資家自身が不動産の所有権を得るわけではありません。日本では、不動産保有者と運用者を分けるなどの規制があるため、区別をしてJ-REIT（Jリート）と呼んでいます。

ただ、「不動産投資信託」という名称から、J-REITは「不動産投資の一つ」として紹介されることも多いようです。そこで、実物の不動産投資とJ-REITについて比較しながら、それぞれについて理解を深めていきたいと思います。

J-REITは1口6万円台から、配当利回りは3～4％

まず、J-REITについて、大まかな仕組みと現状を見てみましょう。

J-REITの多くは、「不動産投資法人」の形態を取っており、保有資産を証券化した受益証券を証券取引所に上場し、株式と同じように売買できるようになっています。収益の90％超を配当に回すなど、一定の条件を満たせば、投資法人には法人税がほとんどかかりません。そのため、通常の株式などに比べて、配当利回りを高めに設定できます。運用実績などの情報も開示されるため、透明性の高い仕組みといわれています。

投資対象の種類は、オフィスビルがもっとも多く、次いで商業施設、住宅と続きます。物件の種類に特化した商品だけでなく、オフィスと商業ビル、オフィスと住宅など複合したタイプもあり、最近では物流施設やホテルなどバリエーションが増えています。投資口価格や配当利回りの高低は、物件の種類や組み合わせ、地域など、銘柄によってかなりのバラつきがあります。

2016年8月上旬時点で、J-REITの銘柄（投資法人）は56に上ります。1口当たり投資口価格と予想配当利回りの関係は、図2の通りです。投資口価格は6万円台から120万円以上まで幅広く、平均で約27万円です。予想配当利回りは2％台後半から6％台で、平均は4％弱となっています（いずれも2016年8月24日現在）。

株と同じくらいの投資額で、利回りは比較的高めということが分かります。また、株式の銘柄をブランドなどの「好き嫌い」で選ぶ人もいるように、著名なビルや商業施設などにも投資することができ、資産形成とは違った楽しみ方もあるかもしれません。