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頭金5割以上を投入して金利1％台の有利な融資を引き出す

ふたつめは、農家のBさんのケースです。千葉県内で農業を営む40代半ばで独身の男性で、事業収入は約1,000万円。「金」への投資で増やした資産を、長期的な安定収入の見込める不動産に組み替えるのが投資の目的でした。

Bさんは、都心部に1億円以内で投資物件を購入することを希望。3ヵ月程度検討した結果、東京都城西地区で、鉄筋コンクリート造3階建ての築5年の一棟マンションを購入しました。価格は7,000万円、表面利回りは7.2％です。都心部に近いため利回りはやや低めですが、将来の資産性を見込んで購入を決断しました。

「あまり過大な借金をしたくない」とBさんは考えていたため、頭金を5割以上の4,000万円も入れました。担保余力も十分にあることから、地方銀行から1％台の低利で融資を受けることができたのも、大きなポイントです。25年の長期返済が可能だったので、ローンの返済負担も軽くなり、十分なキャッシュフローも得られました。

このケースでは、比較的築年が新しかったため、頭金をここまで多く入れなくても融資は受けられました。しかし、仮に築15～20年を超えるような築古物件の場合には融資がつきにくくなりますので、頭金を多めに入れる必要があります。

また、事例1のAさんのように頭金が少ない人が、表面利回りが7％程度の物件を買ってしまうと、家賃収入からローン返済と諸経費を引いた手残りが少なく、キャッシュフローがプラスにならなくなるおそれがあります。購入者の条件と物件の条件がマッチングしないと、不動産投資は成功しません。

Bさんのケースで唯一のネックになったのは、単身者で債務の連帯保証人がつかないことでした。通常、金融機関は融資にあたり、相続人となる配偶者を連帯保証人とすることを求めます。Bさんの場合は、金融機関からの提案で通常の融資形態とは異なったスキームを利用することで融資審査を通すことができました。