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金利上昇リスクより、「売れないリスク」が危険？

支出が増加するリスクとしては、変動金利のローンを利用して購入した場合の「金利上昇」が大きいでしょう。金利がいつどのくらい上昇するかを予測することは、一流のエコノミストでも難しいようです。われわれ不動産仲介会社としても安易なアドバイスはできません。

ただ、金融機関から融資承認が下りること自体がひとつのリスクヘッジであるとはいえるでしょう。というのも、ローンを借りられるということは、金融機関が事業収支計画を審査して、将来的に確実に返済の見込みがあると判断しているからです。現在、アパートローンの実行金利は人によっては1％を切る低水準ですが、金融機関の審査金利は4％程度と高めに設定されています。つまり、金利上昇リスクは織り込み済みともいえるのです。

金利上昇リスクを回避するために固定金利を勧める人もいますが、これは両刃の剣です。
住宅ローンなら、低水準の固定金利で借りられれば安全な資金計画といえます。しかし、不動産投資用のローンの場合は、固定期間中に売却して一括返済をすると多額のペナルティを払わなければならないケースがほとんどです。そのため、売却できなくなる「流動性リスク」が発生するのです。不動産投資では、多少の金利変動よりも、こちらのリスクのほうが致命的です。

したがって、固定金利にする場合は5年以内の「短期固定」を選び、出口戦略の選択肢を残しておくことが重要です。なかには、20年の長期固定で一括返済のペナルティがない日本政策金融公庫の融資もあります。ただ、融資額が4,800万円以下など、大型融資が受けられません（内容により7,200万円以内）。

修繕費アップのリスクは、不動産仲介会社の実力差がものをいう

この他に、支出に関連するリスクとしては、修繕費の上昇があります。購入してすぐに、屋上防水工事や排水管交換工事などが必要になり、数百万円の出費を余儀なくされた、といったケースもあるようです。

こうしたリスクについては、物件を検討する際に、修繕履歴をきちんと確認することで防げます。本来は購入検討者自身が調べることですが、不動産仲介会社の担当者がその重要性をアドバイスし、一緒にチェックする役割を担っていると思います。修繕履歴を見るだけでなく、現場を確認することも大切です。

たとえば、直近に屋上防水工事の記録があった場合は、屋上に出てそれをチェックします。そこで綺麗に施工されていれば購入後も問題ありませんが、施工不良の場合は、売主と価格交渉するなど、契約条件を話し合わなければなりません。

収益物件の扱いに慣れない不動産仲介会社のなかには、こうした点について購入者にアドバイスをせず、チェックもしない担当者もいるようです。消防設備、受水槽などの法定点検が定期的に行われていたかも重要ですが、これについても見逃されているケースが少なくありません。こうした点を見逃して契約してしまうと、後になって再補修や設備交換などに多額の費用がかかるおそれがあります。

また、ガイドが所属する野村不動産アーバンネットでは、取引金額が1億円以上で一定の用途地域にある物件については、土壌汚染の有無や可能性を判定する簡易履歴調査を無料で行っています。そこで土壌汚染の恐れがある場合は、取引を避けるようにアドバイスしています。こうしたチェックを事前に行うかどうかも、購入後のリスクに関係してきます。

これらの点では、仲介担当者の力量や不動産会社のサービス体制次第で、リスクが大きくも小さくもなるわけです。不動産投資におけるリスク回避の最大のポイントは、不動産会社選びといえるかもしれません。