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【今回のポイント】

・レバレッジ不動産投資で「手取り月100万円」
・手取り40～50万円までは3～5年で到達可能！？
・「年収の壁」を突破する2つのポイント
・家賃以外のプラスアルファ収入で手取りを増やすアイデア

レバレッジをきかせた不動産投資なら、「月100万円」の副収入をサラリーマンでも！

「給料以外に月100万円の手取り収入」――こんな目標をサラリーマンが立てることは無謀でしょうか。「月1～2万円なら、ちょっとした副業でも可能かもしれないが、100万円なんて無理では？」と思うかもしれません。

仮に、手持ち資金が1,000万円あるとしましょう。銀行の定期預金では金利が0.1％以下ですから、1年後でも1万円にも達しません。株式に投資した場合、配当利回りは平均2％程度、つまり1年で20万円です。月々100万円の配当を得るには、約6億円の株式が必要な計算となります。そこまで売買で増やすのは、かなりハードルが高いでしょう。

実は、不動産投資なら、不可能ではありません。それは融資を利用したレバレッジ（てこ）で、より大きな投資ができるからです。

銀行は、株式や債券など金融商品の投資資金には融資しません。しかし、不動産投資に対しては、上場企業のサラリーマンであれば年収の10～20倍の融資をしてくれます（年収や資産背景などの属性による）。これを元手に投資すれば大きなリターンが得られるわけです。

もちろん、いきなり「月100万円」は現実的ではありません。たとえば、30代後半～40歳前後から始めて、いくつかのステップを踏めば定年までに達成することは可能でしょう。ちなみに、50代に入って不動産投資を始める場合は、定年までの期間が短くなり融資面が厳しくなりますから、退職金を活かした別の戦略を立てる必要があります。

今回は40歳前後から不動産投資をスタートする場合のロードマップを描いてみましょう。

手取り40～50万円までは3～5年で到達

次に挙げる例は、どんな物件を買えば、目標の手取り金額（※）に達するかを示したものです。融資条件、物件の構造や規模などによって数値は変わりますので、あくまでも目安とお考えください。

※税引き前キャッシュフローで表示。所得税等の税金はその他の所得によって左右されるため。


【1】目標手取り月5万円
物件：中古ワンルームマンション
物件価格：諸費用込みで1,000万円
ローン：ゼロ（全額現金で購入）
表面利回り：7～8％
→手取り月5万円（年間60万円）

「月々数万円のお小遣いを増やしたい」というように、ちょっとした副収入を目的にしているなら、これでゴールです。ただ、より大きな収入を目指す場合は、手持ち資金をすべて購入資金に投入したり、せっかく増えた手取り収入を小遣いとして使ってしまうのは避け、次のステップのための資金と考えましょう。

また、サラリーマンが大きな資産形成をするには「レバレッジ」つまり融資が大事だと言いました。しかし、新築ワンルームの場合は例外です。全額を融資（ローン）で購入してしまうと、手取り収入が限りなくゼロに近いかマイナスになるケースがほとんどです。手取り収入を増やすことにはつながらないことに注意してください。

【2】目標手取り月20～25万円

a) 物件：新築アパート
購入者年収：800万円
物件価格：8,000万円
ローン：8,000万円（フルローン）
表面利回り：8％
→手取り月20万円（年間240万円）
売りアパートの物件例はこちら≫≫

b) 物件：中古一棟マンション
購入者年収：1,000万円
物件価格：1億2,000万円
ローン：1億2,000万円（フルローン）
表面利回り：7％
→手取り月25万円（年間300万円）
1億円以下中古一棟マンションの物件例はこちら≫≫

上場企業に勤めるサラリーマンで、年収が700～800万円以上あれば、最初から一棟モノを購入することは十分にできます。より多くの手取り収入を目指すなら、規模の大きな収益物件を購入することが近道です。


【3】目標手取り月40～50万円
上記【2】のパターンで、数年後にさらにもう1棟、物件を購入すれば月40～50万円の収入も実現できます。短期間で、さらに8,000万円～1億円以上も融資を受けられるのかと疑問に思うかもしれません。

しかし、1棟目を購入した後、2～3年に渡ってローン返済を続ければ、借入元金はかなり減って担保余力が生まれます。また、手取り収入を貯蓄していくと、金融資産も着実に増えるでしょう。その結果、銀行の評価がよくなります。返済実績を重ねて信用力がついていると評価してくれるのです。また、賃料収入が安定して入っていれば、サラリーマンの年収と合わせて考慮され、個人属性も高まります。

たとえば、上記のような新築アパート（2-aの例）で年間の手取り額が240万円の場合、会社の年収800万円と合わせて1,000万円以上の年収があるものと見てもらえるわけです。このようにして「手取り月40～50万円」、物件価格で2～3億円、物件数でいえば2～3棟目までは、比較的スムーズに進められるでしょう。

ここまで来ると、4棟目、5棟目と順調に買い進めて行けば、「手取り月100万円」は難しくなさそうです。

ところが、サラリーマン大家さんには「年収の壁」という大きな壁が立ちはだかります。これは、金融機関が個人投資家に設定している1人当りの与信枠のことで、だいたい「年収の30倍」または「3億円」くらいといわれています。この壁を超えなければ、「月100万円」には到達できません。

では、どうすればいいのでしょうか？