池袋エリアの不動産市場。

池袋を中心とする都心北部エリアの不動産市場は、過去10年以上にわたり一貫して価格上昇を続けてきました。平均成約価格の推移を見ると、景気変動や政策変更による一時的な調整はあったものの、上昇トレンドそのものは崩れていません。

2022年以降の急激な円安による物価高と、海外資本の流入が価格の上昇スピードを加速させ、ここ1〜2年の上昇率はこの10年を見渡しても際立っています。

しかし、2026年以降もこの傾向が続くとは限りません。注目すべきは、もともと都心寄りの文京区の価格の高止まりです。高騰しすぎた都心エリアから、豊島区や板橋区・北区の周辺エリアに移り住む動きが続き、価格高騰を促したとみられています。

一方ですべてのマンションが同じように値上がりしたわけではありません。詳細に確認すると、条件のよいマンションの価格が高騰し、駅から遠い・築年数が古いなど課題を抱えるマンションはそれほど値上がりしていない状況です。これまで都心と郊外の価格差が広がっていましたが、今後は同じエリア内での「マンション価格格差」の二極化が進むと考えられます。

不動産市場を取り巻く環境の変化を、
見極めるとき。

今後は、立地条件・築年数・管理状態といった物件本来の価値が、より厳密に評価されていくことが予想されています。

一方で、不動産市場を取り巻く環境も変化しつつあります。政策金利は30年ぶりに0.75%の水準に戻ったものの、見込まれていた円安から円高への転換は短期間で進んでいません。 これは、利上げ幅が市場予測を下回ったことで、円の価値が想定ほど回復していないことが大きく影響しています。

為替の大きな変動によっては大幅な利上げは難しいとされており、今回の利上げが円高に十分つながらなかったことで、しばらく円安傾向が継続する可能性があります。

しかし、円安の影響により海外資本の流入が増加しており、都心部を中心に投資意欲が高まっています。千代田区で約2倍に増えた「転売機構」「購入予約」の関係図に見られるように、業界全体では需要が底堅く、投資家の関心が高まっていると考えられます。

さらに、外国人の不動産購入を後押しする動きも強まっています。これにより海外投資家の参入が続けば、国際情勢や為替の影響を受けながらも不動産市場は堅調に推移していく可能性があります。

このような環境変化の中では、不動産市場の動きを冷静に見極めることが重要になります。また、価格の上昇傾向が続く今のうちに売却するべきか、リスクを抑えながら購入のチャンスを掴むべきかなど、早めに不動産のプロに相談しながら準備を進めていくことが求められます。