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不動産投資はスタンスが命

コラム連載第２回ということで、今回のテーマ「不動産投資のスタンス」についてお話します。

株式投資に「デイトレード」「長期保有」「IPO狙い」「順張り」「逆張り」など、様々な手法があるように、不動産投資の手法もひとつではありません。特に不動産投資では、「いくつもの投資手法を同時に行う」ことが、投資のリスクを高めたりスピードを遅らせたりすることが多いので、自分に合った投資手法（＝スタンス）を絞り込む必要があります。

ここでいう「スタンス」には、物件の購入エリアはもちろん、構造、価格帯、融資依存度、重視する投資指標など様々な要素がありますが、不動産投資・アパート経営に行き詰まっている方の話を伺うと、このスタンスが定まっていないか、または自分に合ってないことが原因にあることが大半です。

例えば、リタイアメントを実現すべく月額１００万円のキャッシュフローを目指しているような方が、年に１戸ずつ区分所有の中古ワンルームを買っていったり（１００万円のキャッシュフローまで２０年以上かかります）、本業が忙しくて時間のない方が、リフォームや管理がとても大変な古い物件を地方で購入されていたりします。

そのほか、用意できる自己資金が数百万円程度であるにも関わらず、「オーバーローンを狙っています」と１億円超の物件を探し回っていたりするなど、他人から見るとどう考えてもおかしなことを、盲目的に頑張っていたりする方は多いようです。

このような頑張りは目的地を確認しないまま長旅に出るようなものであり、挫折する可能性が極めて高いので、投資スタンスを定めることの大切さは、コラム連載の早いうちにお話しておこうと思っていました。

ではここからは、ぼくが考える投資スタンスの決め方について説明しますので、これから不動産投資を始める方や、現在「アパート経営って、なんか楽しくないなぁ」とお感じの方は参考にしていただければ幸いです。

多くの不動産投資スタンスを知る

まず、大切なのは「どんな種類の不動産投資があるのかを知る」ということです。

皆さんは、利回り５％前後の新築投資用ワンルームマンションを、何戸も購入している人を不思議に思ったことはありませんか？

最初の数年は減価償却の関係で所得税の節税になるものの、キャッシュフローは常にマイナスというトホホな投資ですが、何の疑いもなくこのような物件を購入している理由は、その人たちが新築ワンルーム以外の不動産投資の種類を知らないからです。

このコラムをお読みの方は他の不動産投資についても知識があるかと思いますが、「自分がすべての不動産投資の手法やその実態を知っている訳ではない」という謙虚さは必要なのではないかと思います。多くの投資スタンスやその実態について知っていれば、それだけ自分に合った手法を選びやすくなります。

多くのスタンスを知るには、体験談が書かれた不動産投資の書籍や大家さんが運営しているブログ、大家さん勉強会などに出席するなどの方法があります。

望む人生に不動産投資を合わせる

次に、「不動産投資を通じて、自分の人生や生活をどうしたいか」ということを明確にすることが大切です。

不動産投資は楽しく豊かな人生を実現するための手段のひとつに過ぎません。家賃収入という安定した収益源を持つことで、やりたいことができる可能性が高まったり、毎日気分良く過ごすことができたりする訳です。
しかし、選択した不動産投資のスタンスによっては、自分の目指す人生・生活と相反する結果となる場合もあります。

先ほど例に挙げた「忙しいのに手間の掛かる物件を買ってしまう」のような事例は、スタンス違いの典型的な例ですが、そのほか数億円の借入があるという状態が精神的に耐えられないような方は、やはりできるだけ借入に頼らない方法で投資を進めていく必要があるなど、「投資による資産や収入の拡大」よりも「楽しい幸せな人生」を優先させなければいけません。

よくある話が「家族が不動産投資に反対している」という場合です。

例えば、ご主人は「自分が不動産投資をやっているのは家族のためだ！」と信じて疑わないのですが、奥さんは訳のわからない物件購入で自分が連帯保証人にさせられるのは勘弁してほしいと思っていたりします。
そしてお互いが「なんで妻（夫）は理解がないんだろう？」とケンカし始めたりするのです。

楽しく幸せな人生のための不動産投資が、家族の仲を険悪にする元凶になってしまうようでは本末転倒です。

不動産投資に反対している奥さんやご主人を説得する方法については、またの機会に解説したいと思いますが、家族の反対があるうちは不動産投資を進めてはいけません。
仮に保証人がいらないような融資条件で物件を買い進めたとしても、それらの物件が事あるごとに夫婦のもめ事の原因になってしまうことを、ぼくは何人もの事例を見て知っています。（笑）

実現できる不動産投資のスタンスを

「多くのスタンスを知る」「望む人生に不動産投資を合わせる」ことについてお話しましたが、最後に「実現可能なスタンスを選択する」ということです。

所有不動産が少ないうちは、融資の審査において本人の勤務先や給与年収、勤続年数などが加味される割合が多く、同じ収益物件を同じ銀行に持ち込んでも、融資が通る人とそうでない人に分かれます（不動産規模が拡大してくると、勤務先よりも本人の賃貸経営が順調かどうかが重要になってきます）。

自分にはどのくらいの金額・条件なら審査の土俵に乗るのかということを把握して、買えない物件を追い求めて時間を無駄にしないことも、目的達成のためには重要なことです。

たとえ属性的には平凡な方であっても、良い物件を選んで購入し、高い稼働率で運営することができれば、金融機関からの評価はどんどん上がっていきますので、焦る必要はありません。

ご自身の背景や好み、人生の目的に合った投資スタンスを定めてから不動産投資を始めること、そして決めたスタンスを継続していくことが、目標達成の最短ルートになります。 次回は、代表的な投資スタンスのいくつかについて、解説していきたいと思います。