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年収1,000万円以上なら、1棟マンションを始め、選択肢は広がる

年収1,000万円以上の方になると、選択肢は一気に広がります。価格が1億～2億円程度、利回りが8～9％程度の1棟マンションを、頭金1～2割で購入するケースが多くなります。

仮に同じ利回りの物件でも、購入価格が大きいほうが手取り収入も大きくなります。そのため次の投資に回せる自己資金も早く増えますから、それだけ資産形成のスピードアップができるわけです。可能な範囲で大型物件を取得して、2～3年たったら次の投資を検討し、積極的に資産を増やしていくというスタイルです。

個人所得税の最高税率40％が適用される課税所得1,800万円以上の方は、住民税10％を合わせると収入の50％が税金となり、半分しか手元に残りません。このくらいの高額所得の方は、必要経費として計上できる建物の減価償却費の割合が大きい投資物件を選ぶなど、所得税の節税を想定した不動産投資を検討することも大切です。

高額所得層は、法人化を視野に入れた不動産投資が必要

さらに、個人所得税が高い方は、法人化を視野にいれた不動産投資も必要です。というのも、個人のままで不動産所得を給与所得と合わせてしまうと、資産規模が大きくなって家賃収入が増えても、税金の支払いが大きくなって手取り収入は思ったようには増えなくなるからです。維持管理の手間やコストがかかるような物件が増えてしまうと、手取り収入が赤字になるおそれもあります。

そこで、配偶者や子、親などを役員や社員にした会社を作り、不動産をその会社の所有にします。家賃収入を会社の収入とし、会社から役員報酬や給与を家族に支払います。所得税は、課税所得が低いほど税率も低くなりますから、複数の人数に所得を分散することによって税額を減らせます。これが「所得分散効果」による節税です。

法人化に伴いさまざまな経費がかかりますから、すべての人が法人化によって節税できるとは限りません。以前はサラリーマンで年収2,000万円以上の高額所得者にならないと、法人化の恩恵はないといわれていました。

しかし、昨年、法人税率が30％以下（※）に引き下げされ、2015年からは個人所得税の最高税率が45％へ引き上げられることが決まっています。つまり、個人は増税、法人は減税という方向になっているのです。そのため、これから不動産投資を行う場合には、給与所得が年収1,000万円を超えるくらいから、法人化の検討が必要になってくるでしょう。

(※)課税時期と法人の規模等で異なる

今後は、税務に精通した専門家に相談しながら不動産投資をすることが、ますます重要になってくるのではないでしょうか。