投資用不動産サイト「ノムコム・プロ」

利回りは高ければいいとは限らない

つづいて、物件の収益性に着目します。収益性を図る指標の代表が利回りです。もちろん、利回りは高いほうが良いのですが、一般的に利回りが高い物件は、リスク（空室、家賃下落、流動性など）も高い傾向にあるため、必ずしも利回りが高いほど有利な投資とは言えません。利回りには、エリアや物件の用途・種別によって一定の法則性があります。

たとえばエリアなら、都心より郊外のほうが利回りは高くなります。賃貸物件は人口が集まる都心部に近いほどニーズが高くなりますから、入居率も高く収益も安定します。相対的に利回りが低くても売れるのです。逆に郊外では人口流入が少なく、賃貸ニーズも低くなります。そのため、空室リスクが大きくなり、物件価格が下がって利回りが高くなります。

物件の用途では、賃貸住宅よりも店舗や事務所のほうが景気に左右されやすく空室リスクも大きいため、利回りは高めになっています。そのほか、築年数が古いほど空室リスクが大きくなり、利回りも高まります。このようなセオリーを理解した上で利回りを見るようにしましょう。

賃料水準や空室率から、本当の収益を知る

収益をチェックする場合、利回りの計算の基になる賃料が適性かどうかにも注意する必要があります。投資用物件の検索サイトに出ているのは、周辺家賃や設定家賃をベースに計算した「満室時の想定利回り」です。しかし実際には、空室率が高く、収益性が低い物件や、空室を埋めるためには家賃を見直す必要があるケースもあります。

そこで、賃貸物件情報サイトなどで地域の賃料相場を調べてみましょう。間取り別、沿線・駅別に出ていますから、同じような条件で相場賃料と比べて、適性かどうかをチェックします。

次に、現地をよく見ることが大切です。家賃設定や間取りがマーケットのニーズに合っているのに空室率が高い物件は、えてして管理がずさんだったりします。賃貸管理会社がきちんと物件広告も出さず、積極的な入居者募集活動をしていないケースも少なくありません。こうした実態を見極めた上で、正味の収入を知り、本当の利回りを計算してみましょう。

また、投資家自身がいくらローンを組むかによってローンの支払い額は変わります。物件の利回りだけでなく、収支計算をした上で手残りがあるかどうか、キャッシュフローがきちんと回っているかどうかをチェックすることも大切です。次回は、投資シミュレーションの作り方、調べ方について紹介します。