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今回は、住宅ローンで賃貸併用住宅を建て、月々の返済負担ゼロを実現した岩崎美歩さんに、そのプロセスや注意点、アドバイスなどを伺いました。

岩崎美歩さん
会社員時代に株式投資を始め、まとまった金融資産ができた2003年頃から不動産投資をスタート。2008年頃に賃貸併用住宅のプロジェクトを開始。7年前に退職し、現在は専業主婦。43歳。

＜岩崎さんの保有物件＞
投資物件：区分マンション3戸、アパート、1棟マンションなどに投資。アパートはのちに売却。
賃貸併用住宅：土地：27坪(3,500万円)、建物：鉄骨造3階建て(建築費3,800万円)。賃貸住宅はワンルーム4戸(1階に3戸、2階に1戸)、自宅は2階一部と3階（2LDK、65m2）

住宅ローンで全額借り入れて取得、家賃収入が返済額を上回る

―――賃貸併用住宅を建てようと思ったきっかけはなんですか？

岩崎さん(以下、岩崎)／会社員時代の株式投資で、そこそこお金は貯まっていました。ただ、株だけではいつか失敗もするだろうし、そうしたら資産がなくなるかもしれないと考えていました。継続的にキャッシュフローを生み出す資産に持ちかえたいと思って、株で作った現金で区分マンションを複数買いました。

そのうち1戸は、埼玉県にある60m2のマンションで、会社員の女性に月7万円で貸していたのですが、当時、私たち夫婦は40m2のアパートに、9万円の家賃を払って住んでいたんです。なんだか損をしている気がして、よし、自宅を持とうと。

―――なるほど、投資から始めて自宅を持つという順番ですね。そのほうが借り入れも起こしやすい。

岩崎／ええ、住宅ローンは金利が低く、返済期間も長期ですから、資産形成にあたって一度は使っておくべき"カード"だと思っていました。ただ、株や不動産投資をしていた感覚からすると、資産を取得するのにキャッシュアウト(手元から現金が出ていく)するのは耐えられないんですね。だから賃貸併用住宅にしました。自宅部分が半分以上あれば住宅ローンを借りられますから。

―――いくら借りたのですか？

岩崎／土地建物合わせて、7,300万円のフルローンです。自宅部分を51％、賃貸部分を49％にしたので、全額住宅ローンで借りられました。たしか、変動金利1.5～1.6％くらいで、35年返済です。

―――よくフルローンが通りましたね。

岩崎／土地を仲介した不動産会社からも、「賃貸併用タイプでは頭金を1,000万円くらい入れないと金利も高くなるし、審査は通らないはず」と言われていましたが、自分で地元の地方銀行に打診したらあっさりOKが出たんです。その頃はまだ会社に在籍していて、主人と合計で1,400万円くらいの年収がありましたから、それで通ったんだと思います。

―――収支の状況は？

岩崎／住宅ローンの返済が月額22万円で、家賃収入が24万円でした。今は家賃が少し下がって22万円くらいになっていますが、金利も下がって返済が20万円くらいになったので、どちらにしても差し引き2万円残ります。固定資産税などで相殺されますけど。

―――プラスマイナスでゼロ、つまり負担なしで自宅を持てたわけですね。