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金融機関とのパイプがあり、ファイナンシャルプランのアドバイスができるか

不動産投資が成功するかどうかは、融資条件にも大きな影響を受けます。毎月いくら払うのかは、金利と支払い期間に左右されるからです。不動産投資用ローンは、住宅ローンほど定型化されていません。しかも金融情勢によって融資条件は日々変化します。常に最新の情報を得ていなければ、もっとも有利な融資を選ぶことができないのです。

不動産投資ローンを扱う金融機関は、メガバンクから、地方銀行、信用金庫、ノンバンクまで様々です。ガイド自身、毎日どこかしらの金融機関と連絡を取り、融資姿勢はどうか、新しいローン商品はないかを確認しています。最長返済期間が30年から35年へと長くなったり、築年数の要件が緩和されたりという変化を把握していなければ、物件の選択の幅も収支も、全く変わってしまいます。

収益物件を扱った経験の少ない不動産会社や営業担当者の中には「1億円の物件です。利回りは6％です。立地が良くて希望者が多いので早く決断してください」と契約を急がせて終わり、ということがあるとよく聞きます。想定されるリスクの説明や融資の斡旋、賃貸経営に関するコンサルティングもありません。

しかし、投資家の収入状況や目的に応じて、数ある物件の中から減価償却や法人設立による節税対策などを考慮した物件を紹介し、将来の出口を見据えた収支計画を示してアドバイスできるかどうかは、非常に重要だと思います。

それによって、同じ1億円の物件を買った場合でも、節税効果や手取り金額がまったく変わってくるからです。税金や資金など、ファイナンシャルプランに関する知識とノウハウを持った担当者を選ぶことが大切でしょう。

真に実力のある外部ブレーンの存在と、企業としてのサービスの充実度が大切

営業担当者個人の能力だけではなく、専門家のブレーンがいるかどうかもポイントの一つです。最近は、どの不動産会社でも「税理士や弁護士などと連携し、トータルなサービスができる」と謳っています。しかし肝心なのは、提携先が不動産投資に関する実力のあるブレーンであることです。

たとえば、企業会計しか知らない税理士、会社法務が専門の弁護士がブレーンにいたとしても、不動産投資の取引については有効なアドバイスを期待できません。相続税や固定資産税などの資産税に詳しい税理士、収益物件の融資に詳しい金融機関、プロパティ・マネジメント（空室対策や建物のバリューアップなど）に長けた管理会社などとのネットワークがあることが必要でしょう。

こうした営業担当者のスキルやブレーンの有無は、インターネットでは調べられません。収益物件の取り扱いが豊富な不動産会社を4～5社選んで、それぞれの営業担当者と面談するのが一番でしょう。最近の不動産市況および5年後の将来展望、金融環境や金融機関の融資姿勢などを尋ねて、それに対するアドバイスを聞けば、ある程度の実力は推し量れます。

最終的に何社かで迷った場合は、不動産会社の組織体制、信用度、サービスの充実度を検討しましょう。
ガイドの所属する野村不動産アーバンネットでは、相続税対策への要望の高まりを受け、2014年5月に新しい相続サポート・サービスをスタートしました。携帯型タブレット端末を活用した「相続税簡易試算サービス」、インターネット回線のテレビ電話システムによる提携税理士の「相続税診断サービス」など、ITを活用して気軽に利用いただけるサービスをご用意しました。

野村不動産アーバンネットの「ホンキの相続サポート」。相続開始前から相続発生後まで多様なサービスを受けられる

また、一定以上の取引実績と社内試験の合格という、経験と知識の両方をそなえた担当による、相続コンサルティングを行っています。不動産投資の経験が豊富な金融機関や弁護士と協力したセミナーも、頻繁に開催しています。
こうした特徴的なサービスを打ち出している仲介会社は、ほかにもいくつかあります。サービス内容を比較してみたり、セミナーに参加したりすることで、その不動産会社の姿勢や信頼性が判断できるでしょう。