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資産全体の動きと流れを見てくれるAM

良いPM会社に依頼していれば、入居率を高く維持して収益も安定します。しかし、"黒字状態"だからとPM会社に任せきりになることも安心とはいえません。投資の結果を左右するのは、物件そのものの状況だけではないからです。

物件としては、家賃収入の月次レポートを見て、賃料設定が変わらず、しかも管理経費や修繕費などの支出も増えていなければ問題ないと思いがちです。ところが、年数が経過するにつれて、税務上の必要経費に計上できるローン利息や減価償却費は次第に減って行きます。その結果、所得税の支払い額が増え、手取りが減ってしまうのです。不動産所得は黒字なのに、キャッシュフローが赤字になるおそれもあります。
もし複数の物件を所有していれば、物件ごとの収支状況や最終的なキャッシュフローがどうなっているかを把握するのは、さらに難しくなるでしょう。こうした経営状況をオーナーに代わってウォッチングして、必要な対策を行う業務を「AM（アセットマネジメント＝資産管理）」といいます。

仮に収支が悪化している物件があれば、PM会社に指示を出して、リーシングを強化したり、付加価値を高めるリフォームをして収益性を回復させたりします。収益改善が難しく、売却して別の物件に再投資するほうが収益を高められると判断すれば、「資産組み替え」まで提案します。

不動産の市況次第では、手持ち物件の状況がそれほど悪くなくても、より収益性の高い物件に早めに買い換えたほうがよいかもしれません。PMは個別の不動産の収益最大化を、AMは出口まで含めたトータルな視点から、オーナーの資産価値の最大化を目指すのです。

個人オーナーにもAMは必要？

もともとAM（アセットマネジメント）とは、投資用資産の管理を代行して、投資利回りを最大化する投資顧問業務のことです。不動産業界でいえば、REITやファンドによる大型の不動産投資に対してAM専門会社が付くのが一般的でした。多数の投資家に代わって多岐に渡る収益物件の総投資利回りを最大化するのが、AM会社の役割です。個人オーナーがAM会社を使うことは、よほどの資産家でない限りは少ないでしょう。

ただ、投資規模が小さくても、PM（プロパティマネジメント）と併せてAMを行ったほうが、オーナーにとってメリットがあるのは確かです。こうしたニーズを受けて、野村不動産アーバンネットでは、大手PM専門会社の紹介と、野村不動産アーバンネットによるPMサポートのサービスを始めています。これは、同社の仲介で収益物件を購入した個人オーナーに対して、専任の担当者をつけ、一部上場のPM会社と提携して管理運営を行うというサービスです。

担当者は、部屋の入退室状況や家賃の収受状況などが書かれた月次レポートの情報をオーナーと共有し、PM会社がしっかり動いているか、的確な対策を打っているかをチェックします。併せて、半年または1年に一度、キャッシュフロー動向をまとめた報告書をオーナーに提出して、今後の不動産運用についてアドバイスを行います。

PM会社とオーナーとの間にこの担当者が入ることによって、オーナーがPM会社に任せきりになることを防ぎます。また、オーナーから直接言いにくいことを伝えたり、コミュニケーションを促進させるというメリットもあります。今後は、PM会社だけでなく、こういったアドバイザーの重要性も高まってくるのではないでしょうか。