継続的な円安にともなう物価上昇により景気が上向きとはいえない昨今、それでも首都圏の不動産市場は好調を維持し、特に東京都心のマンション価格を中心に上昇傾向は続いています。さらに、2024年2月22日、日経平均株価が史上最高値の3万8,915円を更新。7月11日には初めて4万2,000円台をつけ、不動産価格の高騰もさらに加速するかと思われました。しかし、日経平均は8月5日に前日比で4,451円の暴落。直近3日間の累計では7,600円以上のかつてない暴落となり、一転して市場は混乱に陥り、その後一定の回復は見せたものの、順調だった株式市場に起こった乱高下は先行きに危機感をもたらしています。株価の不安定さが、都心の不動産に対する注目度が高かった海外投資家から投資リスクと判断された場合、市場の動きが鈍化していく可能性もあります。短期的には不動産価格も下落する可能性が高く、市場の動きに注視が必要です。
当店への購入検討者の月間問合せ数は、2024年3月以降徐々に前年を下回る傾向が強くなっています。一方で売却検討者の問合せ数は、多少の上下はありながら前年に比べて上昇傾向にあり、「売り手市場」だった需要と供給のバランスが逆転しつつあります。この背景には、長く続いた「超低金利時代」に終わりが見え始めたことが影響しているとみられます。近年の価格上昇を支えているのは2016年の日銀のマイナス金利政策が主な要因となっています。これにより超低金利時代に突入し、住宅ローンが組みやすくなったために購入需要が急増。完全な売り手市場となったためにさらに価格が上昇する循環に入っていました。しかし2024年3月、金融緩和政策の解除が決定され、長く続いた超低金利時代が終わりを迎えました。2022年以降、世界的な金利上昇を受けて住宅ローンの固定金利は上昇傾向にありました。今回の金融緩和政策の解除を受け、今後は変動金利も上昇していくとみられ、不動産価格への影響が懸念されています。
金利の上昇と不動産価格の相関は、短期的には金利の上昇により同じ返済額で購入できる価格が下がるため、価格にはマイナス要因だとされています。すでに実体経済に比べて不動産価格が上昇しすぎているため、価格下落の引き金になる可能性があります。さらに日銀は短期金利の誘導目標を3月時点の0.0%～0.1%から7月には0.25%に引き上げたこともあり、今後の上昇幅にも注目が集まっています。こうした背景には、「賃金と物価の好循環（賃金・物価ともに緩やかに上昇）」が実現されつつあると日銀が判断していると考えられますが、景況感が完全に上向いているとは言えず、不動産の購入需要が減少した場合、さらに価格の下落につながる可能性があります。一方で、新築マンションを購入した方の現自宅の売却や、徐々に増加している新築マンション未入居物件の転売を含む売却による影響からか、2024年に入り市場の在庫件数が増加傾向にあります。今後さらに再開発が進み新築マンションの供給が続く中央区湾岸エリアでは、この傾向が続く可能性が高く、購入需要が減少したまま在庫が増加し続けると不動産価格の下落に直結する懸念があります。不安定な日経平均、金融緩和政策の解除、需要と供給のバランスの逆転など、不動産価格の下落リスクが高まりつつある中、高値売却を目指すのであれば、不動産価格が上昇し続けている今がまさに「売りどき」といえるのではないでしょうか。
※2024年3月21日〜2024年9月20日の間に当社にてお取引いただき、アンケートにて「大変満足」「満足」「普通」「やや不満」「不満」の5項目のうち、「大変満足」「満足」とご回答いただいたお客様の割合。
