ついに超低金利時代の終焉。
固定金利に続き、17年ぶりに変動金利が上昇。
不動産価格の高騰が続いていますが、近年の価格上昇を支えているのは2016年の日銀のマイナス金利政策が主な要因となっています。これにより超低金利時代に突入し、住宅ローンが組みやすくなったために購入需要が急増。完全な売り手市場となったためにさらに価格が上昇する循環に入っていました。しかし、2024年3月、ついに金融緩和政策の解除が決定され、長く続いた超低金利時代が終わりを迎えようとしています。2022年以降、世界的な金利上昇を受けて住宅ローンの固定金利はすでに上昇傾向にありましたが、今回の金融緩和政策の解除を受け、2024年10月に大手5行の変動金利は0.15%利上げされました。変動金利の利上げは実に17年ぶりのため不動産価格への影響が懸念されています。
金利の上昇と不動産価格の相関は、短期的には金利の上昇により同じ返済額で購入できる価格が下がるため、価格にはマイナス要因だとされています。金融緩和政策の解除となった背景には、日銀が「賃金と物価の好循環（賃金・物価ともに緩やかに上昇）」が実現されつつあると判断していると考えられますが、景況感は完全に上向いているとはいえず、2024年10月からの金利の上昇を受け、不動産の購入需要が徐々に減少していくとみられています。購入需要の減少は、すでに実体経済に比べて上昇しすぎている不動産価格が下落に転じる要因となる可能性が充分にあり、金利がどこまで上昇するかでその度合いも変わってくるため、今後の金利の動きに注目が集まっています。
2024年2月22日、日経平均株価が史上最高値の3万8915円を更新。7月11日には初めて4万2000円台をつけました。記録的な上昇に沸く株式市場でしたが、8月5日には前日比で4,451円の暴落。直近3日間の累計では7,600円以上のかつてない暴落となり、一転して市場は混乱しました。その後一定の回復は見せたものの、順調だった株式市場に起こった乱高下は先行きに危機感をもたらしました。その後、9月の総裁選、10月の衆院選、11月の米国大統領選と、株式市場に影響を及ぼす大きな出来事が続き、日経平均株価も横ばいが続いています。これまでの首都圏の不動産市場の好調は、もともと海外投資家からの注目度が高かったこと、近年の円安によってさらに拍車がかかったことが価格上昇を牽引してきた側面もあります。日経平均が不安定な中、金利の上昇が円高傾向を誘引する可能性もあり、市場の動きが鈍化していく懸念もあります。2024年5月以降、購入問い合わせが減少傾向、売却問い合わせは増加傾向にあり、以前の「売り手市場」の状況から逆転現象が起こっています。一方、今後金利上昇を懸念する駆け込み需要が見込まれるため、高値売却を目指すなら今が売り時ではないでしょうか。
不動産価格と連動すると言われている日経平均株価の動揺、それによる海外投資家の動き、金融緩和政策の解除による金利の上昇、日米の大きな選挙など、2024年は金融市場、不動産市場にとって激動の時期が続いています。日米とも、選挙後の政策の方針の影響はまだ大きく出ていませんが、今後の市場の変化の予想が難しい状況となっています。いずれにしても、高値売却を目指すのであれば、不動産価格が下がり始めていない今がまさに「売りどき」と言えるのではないでしょうか。
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