都心の不動産価格の高騰が続く中、引き金となった金融緩和政策が2024年についに終了し、それ以前から始まっていた長期金利の上昇に加え、変動金利も上昇しはじめています。しかし、日銀は政策金利の正常化に向けて慎重な姿勢を崩しておらず、現状としてはわずかな上昇局面にとどまっています。結果として、実需層にとっては借入コストが抑えられ、資産をレバレッジして不動産へ振り向けやすい環境が続いており、特に都心部では「金利が上がる前に買っておきたい」という心理が働き、購入需要を前倒しする動きも見られています。金利が上がらない安心感が、皮肉にも高値圏での取引を支える構造を生み出しているといえそうです。
日本の低金利環境は急激な円安を促し、都心マンション市場への海外マネー流入を後押ししています。低金利により国内での利回りは抑えられ、投資家はより高いリターンを求めて海外通貨建て資産や日本の不動産に注目します。一方、円安は輸出企業の収益を押し上げ、日経平均株価を高止まりさせることで、富裕層の投資余力も拡大し、結果として、外国人投資家が都心高額物件に資金を振り向けやすい状況が続き、円安・低金利という二つの条件が重なることで、都心の価格高騰を支える構造が生まれています。希少性の高い物件には国内外を問わず需要が集まり、供給量が限られている現在の市場の中で価格は下支えされやすい状況が続いています。
近年、不動産価格を押し上げているとされる建築費の高騰も円安に端を発しています。円安が輸入資材の値段を押し上げ、国内の建設コスト全体にも影響し、デベロッパーは新規物件の供給を慎重に進めざるを得ない状況が続いています。供給が限られる一方、日経平均の高値維持や円安を背景に、国内外の投資家から都心マンションへの需要は依然として強く、建築コストの上昇による供給抑制と、投資需要の強さが重なることで、都心の希少性の高いマンションは価格を下支えされやすくなっています。高値が続く背景には、単なる建設コスト増ではなく、投資マネーの流入という別の力も作用しており、金利と円安と株価は相互に作用しながら都心の不動産市場を高止まりさせている要因となっています。
現在の都心マンションの高騰は、低金利・円安・海外マネー流入・建築費高騰など、複数の要因が重なっています。2025年は国内の政治的動きも大きく、外国人投資家への規制強化が議論されており、今後の海外マネー流入に影響を与える可能性があります。当店への問合せ傾向でも、購入需要が減少しつつある一方、売却の相談が増加しています。こうした傾向が続けば在庫増加から価格下落に転じる可能性もあり、さらに金利上昇リスクを考慮すると「今が売りどき」といえるでしょう。市場は一つの要因で急変する可能性があり、現状の高値を活かすには、こうしたリスクを踏まえた“先手売り”が有効です。不動産の専門家に相談しながら、変化に強い戦略を立てることが重要です。
※2024年9月21日〜2025年3月20日の間に当社にてお取引いただき、アンケートにて「大変満足」「満足」「普通」「やや不満」「不満」の5項目のうち、「大変満足」「満足」とご回答いただいたお客様の割合。
