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17年中古マンション成約件数が過去最高

2018年02月20日

東日本不動産流通機構がまとめた17年の首都圏中古マンションの成約件数は、前年比0.4%増の3万7329件となり、3年連続で前年を上回った。2年連続で過去最高を更新し、新築マンション価格の高騰により需要の受け皿となった中古市場が活況を呈す構図は継続。

ただ、今年1月は首都圏全域で成約件数が減少し、長く続いた中古市場の好況に変調の兆しも垣間見える。

17年の首都圏中古マンションの1m2当たりの単価は50.00万円(前年比4.4%増)で5年連続の上昇。m2単価が50万円台となるのは94年以来23年ぶり。成約件数が増加したのは東京都区部、多摩、千葉県。

成約価格は3195万円(4.8%増)で、m2当たり単価と同じく5年連続の上昇となった。m2単価と成約価格は、全ての都県・地域で上昇した。価格帯別では5000万円超の物件が成約件数を伸ばした。

前回の消費税率引き上げ(14年4月)による反動減の影響を脱した15年度以降、中古マンション市場は好調に推移してきた。しかし今年1月の首都圏中古マンション成約件数は前年同月比7.7%減の2641件と減少。

都区部は1152件(5.4%減)、多摩251件(9.4%減)、埼玉307件(10.8%減)、千葉県332件(1.5%減)、横浜・川崎市439件(10.0%減)、神奈川県他160件(18.8%減)と、全域で落ちたうえ神奈川郊外で20%近い下落がみられた。在庫は4万6155件(5.8%増)で32カ月連続で前年同月増。新規登録は1万7062件(4.3%増)で5カ月連続前年同月増。

1月は成約が多い月ではないが、16年・17年の1月は前年同月比プラスだった。さらに新規登録と在庫の増加が続き、価格上昇も止まらないなかでの成約減は、マーケットの変化の兆候との見方がある。

東京カンテイは、年明けの成約減少について、価格上昇に加え人口流出という構造的な問題も重なっているとみる。「成約件数の下落が目立つのは30~40歳代の人口流出がみられるエリア。価格上昇で買い手がつかず、売主の言い値で売れなくなり取引が停滞している」(井出武・市場調査部上席主任研究員)。再び取引が活性化するためのカギはやはり価格であり、活発なエリアに学ぶ調整局面がきている。「城北や城東は取引が活発。まだ価格が安いためだ」(同)。

野村不動産アーバンネットも「優位性がなく差別化しにくい平均的な物件は、今後価格を多少下げていく必要がある」と話す。同社の1月の状況は、都心は成約価格が上昇しても成約件数の下落はなかったものの、都心以外の準都心・郊外は成約件数が落ちた。

三井不動産リアルティは、首都圏の成約状況について「1月の当社実績は全体的に好調。潮目が変わったとの認識はない」としている。売却の媒介契約数と購入要望の数も前年と変化はなく、同社内では埼玉や神奈川はむしろ好調なエリアだという。

東急リバブルも首都圏は好調で、「1月の成約件数は前年比プラス。特定のエリアが悪いということも見受けられない。城東・千葉は好調エリア」としている。ただ、成約価格は、15年度から16年度の上昇幅に比べて「昨年4月から1月までの上昇幅は縮小している」と分析する。

全体の統計と比較すると、一部の大手企業に需要が集中しているのが見て取れるが、ある流通大手からは「新築マンションに値下がりがみられる。中古の客足が鈍る可能性がある」と懸念する声もあった。この1月は変調なのか、新規登録数や在庫の増減も注視して推移をみていく必要がある。

(提供:日刊不動産経済通信)

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