[資産価値と居住性]

LIVING DINING

マンションの資産価値と
居住性とは

マンションを選択する際には「資産性」と「居住性」がとても大切なキーワードとなります。都内有数の人気を誇る「自由が丘」駅を最寄りとする本物件はどのような魅力があるのか住宅コンサルタントの野中清志氏に様々な視点から語っていただきました。

東京都内の不動産の
資産価値は上昇傾向に

image photo

東京都内では現在、2020年東京五輪に向けて都心を中心に大規模な再開発が進行中。企業や外資系企業なども多く集積し一つの都市ながら大きな経済力を持ち、転入人口も多く、人口の増加や再開発に伴い東京都の不動産の資産価値は上昇傾向となっています。また東京都では「国際金融都市・東京」構想が進められており「グローバルシティTokyo」と変わりつつあります。今後の将来性も高い事から、国内のみならず海外からの投資資金も流入し、東京都全体の不動産価格も上昇傾向にあります。ただし、東京都内の全ての不動産が上昇している訳ではないので将来性の高い駅にアクセスしやすいエリアを選ぶ事が重要となります。

利便と環境を享受
「ブランド沿線」と言える「東急東横線」

マンションの資産価値は利用できる沿線によって大きく変わってきます。その中でも「東急東横線」は「渋谷」と「横浜」を直通で結び、地下鉄副都心線やみなとみらい線に接続しているなど多路線に接続し、利用できる路線の多さも魅力です。また東急東横線沿線には「中目黒」「代官山」「自由が丘」など都心に出なくても魅力ある街が点在し、人気が高い路線です。こうした沿線には歴史ある邸宅街や商店などが並び、新たなマンション用地が少ない事から、マンションの希少性も高く資産価値も維持されやすい(落ちづらい)と考えられます。

飛躍する交通利便性「東急大井町線」

「自由が丘」駅は「東急大井町線」も利用できます。「東急大井町線」は「二子玉川」駅やJR「大井町」駅へ直通で行く事ができるほか、「大井町」駅からはリニア中央新幹線の開通が予定されている「品川」駅へ1駅、大規模な再開発が予定されている新駅である「高輪ゲートウェイ」へも2駅で、こうした開発の進むエリアに行きやすいことも「東急大井町線」の特徴です。

再開発が進む
「渋谷」「品川」に
アクセスしやすい好環境。

※表示分数は日中平常時(カッコ内は通勤時)の所要時間で、乗換・待ち時間は含まれておりません。また、ラッシュ時等時間帯により所要時間は多少異なります。

「東急東横線」
×
「目黒区」
×
「第一種低層住居専用地域」の価値。

マンション市場動向

「自由が丘」や「都立大学」駅周辺は新規マンションの発売戸数が少ない事も特徴です。ここ3年間では年に約0~3件程度の発売となっています。自由が丘や八雲は人気のエリアですが、古くからの高級住宅地が広がり、新たなマンション用地の確保が難しい事も要因です。こうしたエリアのマンションは希少性が高く、将来資産価値も落ちづらいと考えられます。

※対象期間:発売年月が2016年1月1日〜2018年12月31日(MRC調査・補足分に基づく分譲マンションデータより)

目黒区の地価は上昇傾向に

※国土交通省「平成31年地価公示」

マンションの資産価値は、地価の動向が大きく影響します。国土交通省が発表した2019年の公示地価によると、全国全用途平均は4年連続の上昇、東京圏では住宅地1.3%、商業地4.7%の上昇。その中で目黒区の地価は住宅地で4.2%、商業地では6.3%の上昇となっています。こうした地価の上昇は、マンション価格の上昇にも結びつきやすく、目黒区全体の不動産の資産価値にも影響を与える可能性があります。

※国土交通省「平成31年地価公示」

自由が丘の華やぎに寄り添う
邸宅地「八雲」の魅力

※掲載の現地周辺航空写真は、2018年7月に撮影したものに、光等CG処理を加えたもので、実際とは異なります。現地の位置を表現した光は、建物の規模や高さを示すものではありません。

「ガーデンパレス自由が丘」のある「八雲」は、周辺の「柿の木坂」「自由が丘」などと並んで高級住宅地となっています。そして、「ガーデンパレス自由が丘」のあるエリアは建物の高さが10mまでに抑えられた「第一種低層住居専用地域」に指定され、戸建て住宅を中心としたエリアのため落ち着いた街並みとなっています。また、こうしたエリアは戸建て住宅が多く住環境が保たれやすいのも特徴です。

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住環境を守るための地域。制限が最も厳しく、建物の高さが10m (もしくは12m)に制限され、建ぺい率・容積率や、外壁後退の制限もあり、隣地にギリギリまで建物が建てられているようなことはない。庭や駐車場2台分取れるような広い敷地に、ゆったりとした2階建の戸建てが多く見られる。主に戸建エリアの街並み。

桜並木の緑道を日常とする
「第一種低層住居専用地域」の
護られた住環境。

マンションを選択する際「実際に居住する」という観点から居住性が極めて大切になります。

①東京都内には比較的交通量の多い幹線道路沿いに多くマンションが立ち並んでいますが、本物件は閑静な住宅街に位置し、とても落ち着きがある。

②環境も極めて大切な要素で、緑が多く四季の変化を享受できる環境にあれば通勤通学、散策を通じて四季の変化を楽しむことができる。

当該物件は全長約3kmに及ぶ桜並木が続く「呑川本流緑道」に面した贅沢な立地です。緑道は敷地の南側にあるため、将来も南側の眺望や日当たりが阻害されることも少なく、都内でも桜並木通り沿いに建設されるマンションは極めて稀です。近年は大規模マンションが多く供給される中、全28戸という住宅エリアで好まれる規模。閑静な住環境の中で落ち着いた邸宅の様相を見せています。目黒区で1997年以降に分譲されたマンションのうち、「第一種低層住居専用地域」で、「南側に緑道」のあるマンションはわずか2物件しかありません。割合は20年超のうち0.6%と非常に少なく「ガーデンパレス自由が丘」はまさに理想的なロケーションの中の理想的な住まいといえます。

※外観完成予想CG
呑川本流緑道(現地より約10m・徒歩1分)

東急東横線2駅利用。
「自由が丘」と「都立大学」を
使いこなす生活。

「ガーデンパレス自由が丘」のある「八雲三丁目」は「自由が丘」駅だけでなく「都立大学」駅も利用できます。「都立大学」駅は名前の由来となった「東京都立大学」は1991年に移転、その跡地は文化の中核施設「めぐろ区民キャンパス」となっています。「めぐろパーシモンホール」、蔵書数約40万冊を誇る「八雲中央図書館」、「八雲体育館」「めぐろ区民キャンパス公園」等で構成され、普段の生活に潤いを与えます。駅周辺にはおしゃれなお店の他、スーパーや総合病院「東京医療センター」など暮らしを支える利便施設もそろっています。

めぐろ区民キャンパス(現地より約1,250m・徒歩16分)

戸建発想の豊かさを込めた
内廊下採用の低層レジデンス。

恵まれた敷地環境を得て誕生する「ガーデンパレス自由が丘」では、立地の価値をさらに高める巧みな空間設計を採り入れています。呑川本流緑道に面したメインエントランスの先には、外と内とを繋ぐ緑の空間を配置し、ここに帰り着く方に、木々の潤いを愉しめるようにしています。外部の視線を遮りプライバシー性を高めた内廊下には、吹抜けのライトコートを設け、自然光が差し込む空間を演出しています。

エントランス完成予想CG

敷地配置イメージイラスト

一邸一邸に異なる価値を求めた
全28邸・全10タイプの住戸バリエーション。

「ガーデンパレス自由が丘」は、全10タイプ。それぞれのタイプは、間口が広く確保されたワイドスパンの住戸やライトコートに面した多面開口の住戸、窓付き浴室のある住戸、L型カウンターを設えたキッチンのある住戸などがあり、マンションでありながら戸建て住宅のような個性的な暮らしが叶います。こうした他ではあまり例のない特徴的なプランを持つ住まいでは、良好な立地と相まってハイグレードなマンションライフを送ることができるのではないでしょうか。

マンションの資産価値は、
人生100年時代において、
長期に渡って快適に居住できる
住宅を選ぶことが大切となってきます。

※掲載の室内写真は、モデルルーム(Dtype)を撮影(2019年2月)したもので、エアコン・造作家具・アクセントクロス・照明・装飾用小物等オプション(有償)も含まれております。また、家具・調度品等は販売価格に含まれておりません。また、室内写真に2018年4月に撮影した桜並木を合成しCG加工を施したもので実際の住戸からの眺望と異なります。桜の開花状況は年次により異なります。眺望は階数・住戸タイプにより異なり、将来にわたり保証されるものではありません。予めご了承ください。
※掲載の完成予想CGは、計画段階の図面を基に描き起こしたものと、計画段階の図面を基に描き起こした完成予想図と現地方面を望む(2018年4月撮影)写真をCG加工・合成したもので、実際とは異なります。雨樋、エアコン室外機、給湯器、TVアンテナ等再現されていない設備機器等がございます。周辺道路・建物等は省略しております。電柱・電線等は簡略化して表現しております。植栽は、特定の季節やご入居時の状態を想定して描かれたものではありません。タイルや各種部材につきましては、実際の質感・色等の見え方が異なる場合があります。また、環境は今後変わる可能性があり、将来に渡って保証されるものではありません。
※掲載の環境写真は2018年9月に撮影したものです。※徒歩分数は80m=1分(端数切り上げ)として換算したものです。※掲載の内容は2019年1月現在時点の情報です。

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