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#不動産売却

2020.02.06

不動産売却にはどんな費用がかかる?税の計算・確定申告のポイントもチェック!

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不動産を売却したときにかかる諸費用にはいくつかの種類があります。中でも税金は価格や諸条件によって、金額に大きな差が出るため注意が必要です。
今回は、押さえておきたい売却時の諸費用と譲渡税のポイントについて紹介します。

不動産を売却したら、どんな費用がかかるの?

不動産を売却した場合、売却価格全額が手元に残るわけではありません。税金や登記費用など、様々な諸費用がかかる場合があり、それらを差し引いた残りが手取り額となります。
諸費用には、以下のようなものがあります。

仲介手数料 売却を仲介した不動産会社に支払う手数料です。
譲渡税 購入時よりも高い価格で売却した場合、利益(=売却益)に対して所得税・住民税がかかります(※)。
※譲渡税について詳しくは後述します。
登記費用・
司法書士報酬
所有不動産に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消登記のための費用がかかります。また、「登記簿謄本上に記載されている住所・氏名」と「住民票の住所・氏名」が異なる場合は、変更の登記が必要となります。それらの抹消登記や変更登記にかかる登記費用や司法書士報酬が必要です。
印紙代 売買契約書に貼付する印紙代がかかります。売買契約書に記載された契約金額により税額が変わります。
その他 引っ越し費用や、土地・戸建の場合には測量費用が必要になる場合があります。

仲介手数料は上限が決まっている

法規制により、不動産会社に支払う仲介手数料には上限があります。
仲介手数料の上限は売却価格によりますが、400万円を越える場合は以下の式で計算できます。

売却価格×3%+6万円+消費税

例)売却価格4,000万円の場合

4,000万円×3%+6万円+消費税(10%)=138万6,000円

譲渡税について詳しく解説!

譲渡税は、不動産を売却譲渡した際の売却益(譲渡所得)にかかる税金の通称です。主に、所得税と住民税の2つの税を指します。
譲渡所得は分離課税で、給与所得や事業所得など他の所得とは切り離して課税されます。

■譲渡所得の計算式
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

売却価格-(購入価格-減価償却費+購入にかかった諸経費+売却にかかった諸経費)

■譲渡税の税率
譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、それぞれ以下の税率となります。

短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの)の場合

譲渡所得×30%(所得税)

所得税額×2.1%(復興特別所得税※)

譲渡所得×9%(住民税)

長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの)の場合

譲渡所得×15%(所得税)

所得税額×2.1%(復興特別所得税※)

譲渡所得×5%(住民税)

※2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

■購入価格から差し引く減価償却費について
建物は経年劣化により、年々価値が減少していきます。このような長期的に保有する固定資産については、時間の経過に合わせて使用できる期間で分割しながら計上する「減価償却」という計算方法が採られます。そのため、譲渡所得を計算するときに購入価格から減価償却費を差し引いて計算することができます。
なお、戸建の場合もマンションの場合も、土地と建物に分け、建物だけの購入価格から減価償却費を差し引きます。
減価償却費の計算式は以下の通りです。

建物購入価格×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の構造や取得時期、新築で購入したか中古で購入したかなどによって変わりますが、例えば、自宅用マンションの場合、償却率は通常0.015となります。正確な減価償却費を知りたい方は、後述する当社の税務相談サービス(無料)をご利用ください。

■譲渡税の減税措置について
譲渡税にはいくつかの減税措置があり、適用条件に合えば税額を抑えることができます。ここでは代表的な特例についてご紹介します。

1)マイホームを売ったときの特例(3,000万円の特別控除の特例)
マイホームを売った際に、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。現在居住中または、今は住んでいなくても住まなくなった日から3年を経過した日の年末までに売却する場合に適用されます。
注意したいのは、買い替えなどで新規に購入する住宅の住宅ローン控除と併用ができない点と、売手と買手が親子や夫婦など特別な関係の場合は利用できない点です。
他にも諸条件がありますので、詳しくは国税庁のサイトをご参照ください。

2)マイホームを売ったときの軽減税率の特例
10年を超えて所有していたマイホームを売った際に、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率(軽減税率)で計算することができます。この特例も、現在居住中または、今は住んでいなくても住まなくなった日から3年を経過した日の年末までに売却することが条件です。
課税譲渡所得が6,000万円以下の物件、および課税譲渡所得が6,000万円超の物件は6,000万円以下の部分について、軽減税率が適用されます。

適用には諸条件がありますので、詳しくは国税庁のサイトをご参照ください。

譲渡所得にかかる所得税は確定申告が必要

譲渡所得にかかる税金の内、所得税については確定申告が必要となります。
確定申告は、不動産を売却した日(売買契約締結日または登記した日)の翌年の2月16日~3月15日の間に行います。

確定申告の手順は以下の通りです。

1.課税所得の算出と所得税の計算
まず、譲渡所得がいくらになるか算出しましょう。購入価格から減価償却費を引いた額が売却価格よりも高い場合など、譲渡所得がマイナスになる場合は、所得税の納付は不要です。
また、譲渡所得がプラスになる場合でも、減税措置が適用されて納付が不要な場合もあります。

2.申告書類の準備・提出
確定申告の書類にはいくつか種類がありますが、譲渡所得の申告は、「申告書B第一表、第二表」および「申告書第三表(分離課税用)」の申告書用紙で行います。
申告用紙は税務署で入手するか、国税庁のサイトからダウンロードします。また、国税庁サイトの「確定申告書等作成コーナー」で必要項目を入力して申告書を作成することもできます。
記入済みの確定申告書は、税務署に持参するか、「郵便物」または「信書便物」として所管の税務署へ送付します。

国税庁サイトの「確定申告書作成コーナー」では、パソコン上で申告書類の作成が可能

3.納付書類の準備と所得税の納付
納付にはさまざまな方法があり、e-Taxによるダイレクト納付やクレジットカード納付も可能です。ただし、事前に手続きが必要なものがありますので、詳しくは国税庁のサイトでご確認ください。
窓口納付の場合は、税務署または金融機関の窓口で納付書を入手し、税額など必要項目を記入の上、税務署や金融機関の窓口で納付します。
なお、納付期限は申告期限と同じく、不動産を売却した日(売買契約締結日または登記した日)の翌年の2月16日~3月15日の間です。

野村の仲介+(PLUS)なら、税務相談サービスをご利用いただけます!

これまで説明したように、税金の計算は物件の状況等によって異なり、また確定申告の手続きも他に収入があるかどうかなど、売主様の状況等によって必要な手続きが異なります。初めてのご売却の場合、「どうしたらいいのかわからない」と悩む売主様も多いようです。

野村の仲介+では、そのような売主様へ向けて当社提携の税理士による無料の税務相談サービスを提供しています(※)。
面談や、テレビ会議システムを利用してのご相談により、売主様の税金に関する様々なお悩みやご不安に対し、税理士が的確なアドバイスをいたします。

税務相談イメージ

(※)ご相談の際は、事前予約が必要です。また、ご利用にあたっては条件等があります。詳しくは当社ホームページをご覧いただくか、営業担当者にお尋ねください。サービスは予告なく変更・終了する場合があります。

不動産売却にかかる費用や税金、確定申告の手続きにお悩みの
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