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不動産コラム vol.82
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| ■マンション価格と年収との乖離について（年収倍率） |
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| 社団法人 都市開発協会が実施している三大都市圏の「中高層住宅の価格とサラリーマンの年収との乖離」(年収倍率)の調査に関して、平成14年の結果が出ています。東京圏と大阪圏の傾向についてまとめてみました。東京圏は5.22倍、大阪圏は4.18倍へと低下しています。 |
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まず、調査対象となるマンションの供給戸数についてですが、平成14年に東京圏で民間企業が供給したマンションの戸数は93,915戸で平成13年の83,832戸に対して約10,000戸増えており、過去5年間では、平成12年の100,264戸に次ぐ供給数となりました。大阪圏については、平成14年の供給戸数は39,282戸と平成13年の36,928戸に対して約2,300戸増えており、過去5年間では、平成12年の39,071戸を抜いて1番高い水準にあります。 |
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| 次に、平成14年の標準的なマンション(専有面積75m2)※の価格についてですが、下表に示す通り、東京圏で3,870万円と前年比105万円(2.6％)の下落となっており、平成2年に6,952万円をつけて以来12年連続して下落しています。大阪圏については、平成14年の価格は3,097万円と前年比22万円(0.7％)の下落となっており、これもまた平成3年に5,445万円をつけて以来11年連続して下落しています。 |
| 【標準的なマンションの価格】 |
| （万円） |
平成10年 |
平成11年 |
平成12年 |
平成13年 |
平成14年 |
前年比 |
| 東京圏 |
4,402 |
4,327 |
4,027 |
3,975 |
3,870 |
▲105 |
| 大阪圏 |
3,660 |
3,540 |
3,292 |
3,120 |
3,097 |
▲22 |
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| ※平成14年中に東京圏、大阪圏、名古屋圏で供給されたマンションの専有面積1m2あたりの価格に、国土交通省の「第8期住宅建設5箇年計画」(平成13～17年度)での「都市居住型誘導居住水準」の3人世帯の誘導居住水準、専有面積75m2の数値を乗じたもの |
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| それでは、平成14年の上記標準的なマンションの価格の平均的なサラリーマンの年収に対する倍率についてですが、総務省統計局の「家計調査」による全国の勤労者世帯の平均年収741万円に対して、東京圏で5.22倍、大阪圏で4.18倍となっています。下記グラフの通り平成13年に比べて、東京圏で0.12ポイント、大阪圏で0.01ポイント低下しています。平成13年の平均年収が744万円で、平均年収の低下は0.4％にとどまっていることを考えると、マンションの価格が下落したことが倍率低下の要因になっており、その結果買いやすさが増したと言えます。ちなみに平成2年には、東京圏で10.02倍、大阪圏で7.70倍を示しています。ここ近年の低金利を考慮すると当時よりもさらに買いやすくなっていると言えます。仮に東京圏で上記標準的なマンション(3,870万円)を頭金2割で購入する場合、変動金利(2.375％)で25年ローンを組むと、月々のみで返済額が約137,000円、年間返済額が約165万円で、年
収(741万円)に対する比率は22.27％となり、一般的にみても買いやすい水準にあります。 |
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距離圏(基点は東京駅と大阪駅)別に年収に対する倍率を見ると、東京圏の0～10km圏で6.77倍(前年比0.26ポイント低下)、大阪圏の0～10km圏で4.39倍(前年比0.03ポイント低下)となっており、同じ10km圏内でも東京と大阪では格差が出ているようです。 |
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