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不動産コラム vol.63 |
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| ■中古マンションは底固い動き－東日本レインズ統計からの報告－ |
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このところ、首都圏中古マンション価格の復調が伝えられることが多くなりました。地価の動向は全体としてみれば下落に歯止めがかからない状況ですが、東京都心部を中心として、特に中古マンションの取引価格に変化が生じてきているのも事実です。四半期毎にご報告しています「野村不動産アーバンネット調査」による市場動向でも1996年以来６年ぶりの安定した状況となっています。今回は『東日本レインズ』調査から見た市場動向をウォッチして見ましょう。 |
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| 昨年までの状況は、「中古マンション価格」は 物件価格の下落に伴って買いやすい状況になってきた影響で、物件価格・平均単価の一貫して
下落してゆく中、成約件数は前年比を上回って推移する傾向が続きました。（図１） |
図１：レインズによる昨年までの成約件数動向 |
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| ところが、2002年に入ってからの成約件数は、前年を下回る推移を示し、逆に成約坪単価は年初より上昇傾向に変わっています。割合は、
首都圏全体としては、2002.1月(99.0万円)から8月(102.0万円)まで3.0％上昇しています。 しかし、上昇傾向にあるのは、右表のとおり、東京都のみ(6.3％)であり、その他地域は相変わらずのマイナス傾向が続い
ていることに注目する必要があります。ファミリータイプのものだけを調査した上昇率をみると、特に東京都では上昇率が半分程度ですので（6.3⇔3.2％）ワンルームマンションによる平均単価上昇力も働いたようです。 |
図２：レインズ2002年の成約単価推移（単位万円） |
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は40～80m2タイプのみの上昇率を表示 |
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| 一方、各エリアにおいても一律の変化では ではなく、図３のように、地区によっても上昇率が異なります。特に東京都では、中央地区以外では城西地区が高い上昇率を示
しています。また、全体としては下落している埼玉では、東京に近い埼玉中央エリアでは、わずかに上昇していますし、逆に西 部エリアでは二桁の下落を示しています。 |
図３：2002年1月～8月成約単価推移・地区別内訳 |
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| ところで、野村不動産アーバンネット調査による価格動向は同じ物件の価格変化を追尾したものですが、
レインズによるこの中古ﾏﾝｼｮﾝ成約価格動向は、その時の市場で成約した物件価格の平均単価を集計したものですから、 その時点で市場に出た物件の特性(例えば築年・面積・立地)に影響を受けます。東日本レインズでは、その影響を排除し
た統計モデルによる価格指数を発表していますが、その指数による2002年1月～8月の上昇率を示したものが右表です。 図２の単純統計と比較すると、東京都以外のエリアの安定傾向がさらにはっきりと表れていることが分かります。 |
図４：品質調整後の価格指数 |
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※2002１月～８月の変化を示す
※東日本ﾚｲﾝｽﾞ作成の統計的手法による価格指数から算出 |
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この中古マンション市場の底固い動きは、（1）築浅物件の登場 （2）人口の都心回帰 （3）投資需要の高まり が背景であり、今後が注目されます。 |
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